新余市物业管理办法

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新余市物业管理办法

江西省新余市人民政府


第 7 号



《新余市物业管理办法》已经2006年4月26日市六届人民政府第14次常务会议通过,现予公布,自2006年6月1日起施行。

市 长:

二○○六年四月二十九日



新余市物业管理办法



第一章 总 则

第一条 为规范我市物业管理活动,明确业主、物业使用人和物业管理企业、开发建设单位以及与物业管理有关单位的权利和义务,保障物业合理使用,促进物业管理的健康发展,根据国家和省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市规划区内住宅区和非住宅的物业管理以及对物业管理活动的监督,适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称业主,是指物业的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业,是指依法成立的并接受业主或者业主大会的委托,根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。

第四条 新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区,建筑面积在2万平方米以上的,应按照本办法规定的方式实行物业管理;建筑面积在2万平方米以下的,可以由业主大会决定采取其他方式实行物业管理。

第五条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条 新余市房产管理局是全市物业管理的主管部门(以下简称物业主管部门),负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行管理。建设、规划、城管、公安、消防、价格、工商行政等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责配合做好物业管理的有关工作。

城市街道办、居民委员会和基层公安机关依法对物业管理进行指导监督。



第二章 物业管理分工

第七条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第八条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业区共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第九条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。

第十条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责,厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理单位负责;生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站,从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理单位负责。涉及到生活垃圾处理和卫生服务有关费用的事项,按市政府有关规定执行。

第十一条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以楼外自来水表井为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表井至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十二条 物业管理区域内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业管理企业负责维修管理;属于公共部分的,分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的单位负责维修管理。



第三章 物业管理区域划分

第十三条 物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循规模经营、方便管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。

划定的物业管理区域内不得有市政主干道路、市级规划道路穿越。

第十四条 新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划范围划分为一个物业管理区域。

新建住宅区建筑面积达不到5万平方米的,可与相邻住宅整合为一个物业管理区域。

新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。

第十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。

第十六条 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的,遵循规模经营、方便管理的原则,按照城市主次干道或者其他自然边界围合,可以将几个项目或单位合并为一个物业管理区域。



第四章 业主和业主大会

第十七条 建立业主名册制度。

业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十八条 物业管理区域内的业主通过业主大会行使下列权力:

㈠选举、撤换业主委员会组成人员,监督业主委员会的工作;

㈡审议通过业主公约和业主委员会章程;

㈢决定选聘或解聘物业管理企业;

㈣决定有关业主利益和物业管理的重大事项;

㈤监督物业管理企业执行物业管理合同的情况;

㈥有关法律、法规规定的其他职权。

第十九条 公有住宅出售建筑面积达到30%以上,或者新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上,或者新建商品住宅入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的的居住小区,应当设立业主委员会。

第二十条 开发建设单位(包括除商品房以外的其他产权单位)应以首任业主的身份,负责(或委托物业管理公司负责)成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会。筹备组成员由开发建设单位代表、业主代表和居民委员会有关人员组成。物业主管部门和街道办应当指导和协助业主及时召开业主大会。业主委员会成立后,业主大会由业主委员会负责召开。

业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年至少召开1次。业主可以提议召开业主大会临时会议,业主大会临时会议的召开,应经有20%以上投票权的业主提议,业主委员会在接到提议后15日内应当组织召开。

第二十一条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。决定事项通过后应当在三日内,以书面形式在物业管理区域内予以公布。

第二十二条 召开业主大会,可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开,如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况,经召集大会的组织向物业主管部门作出书面报告,取得物业主管部门的同意,业主大会也可以书面方式召开。

第二十三条 在首次业主大会会议上的投票权数,实行住宅1套1票。非住宅房屋不超过100平方米有单独房屋所有权证的为1票;超过100平方米的,每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权,不得超过全部投票权的30% 。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第二十四条 业主身份以售房合同或产权登记证为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超过1人的,可书面委托1人行使业主权利。

第二十五条 开发建设单位未售出的空置房,由开发建设单位作为业主参加业主大会,投票权数的确定按本办法第二十三条的规定执行。

第二十六条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

㈠召集和主持业主大会或业主代表大会,报告物业管理的实施情况;

㈡草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过,监督业主公约的实施;

㈢代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业管理委托合同,并负责合同的履行;

㈣听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

㈤审议物业管理企业制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告;

㈥监督及配合物业管理企业开展日常管理工作。

第二十七条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期三年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会,选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时,物业主管部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十八条 业主委员会可设置主任、副主任,主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额,根据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业,业主委员会成员设5人,建筑面积5万平方米以上的,每超出2万平方米可增设1人,最多不超过9人。

第二十九条 业主委员会候选人人选,由所在街道办、居委会征求有关各方意见后确定;也可由10名以上的业主联合提名候选人,但只能一次性推举一名。

第三十条 业主委员会会议由主任定期召集,召开会议必须有过半数的委员出席,会议设会议记录制度,会议作出的决定须经过全体成员的半数以上同意,会议决定的事项应向全体业主公布。

第三十一条 业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议,对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第三十二条 业主转让或出租物业时,应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件,对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内,将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。



第五章 前期物业管理

第三十三条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘或委托物业管理企业进行前期物业管理。开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主、业主大会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第三十四条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。

第三十五条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十六条 开发建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明,由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十七条 在前期物业管理期间,前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付(指交接钥匙)之日的当月发生的的物业服务费用由开发建设单位承担;出售房屋交付(指交接钥匙)之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由业主按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担,物业销售合同未约定的,由开发建设单位承担;开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担的,从其约定。

第三十八条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业项目、非住宅总建筑面积在1.5万平方米以下的物业项目,经物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理招投标的具体办法由物业主管部门另行制定。

第三十九条 开发建设单位不得将物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权转让。

第四十条 开发建设单位按照房地产开发项目总建筑面积5‰的比例配置必需的物业管理用房,总建筑面积在2万平方米以下的应配置不小于100平方米的物业管理用房,总建筑面积超过10万平方米的,其超过部分按3‰配置。物业管理用房费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有。

按比例配置的物业管理用房,应当在业主委员会成立时,交与业主委员会。

第四十一条 共用设施及物业管理用房应当与房地产开发项目同步规划、设计、施工、验收。

房产权属登记机关在核发商品房预售许可证时,应当在相关资料上注明物业管理用房的位置;在办理房产权属登记时,应当在房产档案中载明物业管理用房的权属。

第四十二条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

㈠竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

㈡设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料;

㈢物业质量保修文件和物业使用说明文件;

㈣物业管理所必需的其他资料。



第六章 物业管理服务

第四十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照平等、自愿原则签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当包括以下内容:

㈠物业的基本情况;

㈡服务事项;

㈢物业管理服务质量标准;

㈣物业管理服务费用标准、收费方式;

㈤物业管理酬金标准及支付方式;

㈥合同期限、合同提前终止的约定;

㈦物业、业主及住户资料的管理和移交方式;

㈧双方的权利义务;

㈨法律责任及解决纠纷的途径;

㈩双方约定的其他事项。

物业管理服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。

第四十四条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,并按照国家有关规定取得物业管理资质证书后,方可从事物业管理服务。从事物业管理的人员应当按照有关规定取得职业资格证书后,方可上岗。

第四十五条 物业管理企业在接受物业管理后,是该物业管理工作的直接责任人,其主要责任包括:

㈠履行《物业管理委托合同》,按本办法规定的内容、标准管理物业;

㈡保管好物业的综合验收资料;

㈢合理收取和使用物业管理费;

㈣对物业范围内的违法行为和违反本办法或业主公约的行为立即进行劝阻和制止,及时向业主委员会和有关行政管理部门报告,并为有关行政管理部门执法提供方便;

㈤接受业主、使用人的监督,定期听取业主、使用人对物业管理的意见;

㈥接受物业主管部门的物业管理工作考评。

第四十六条 业主委员会成立后,由开发建设单位向业主委员会正式移交物业管理权。业主委员会通过业主大会选聘和委托物业管理企业进行管理。

第四十七条 业主委员会依法提前终止物业管理服务合同的,应经业主大会同意;物业管理企业依法提前终止物业管理服务合同的,应向业主大会报告;双方均应提前二个月通知对方,并按照合同及有关规定办理移交手续。

第四十八条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第四十二条规定的资料。

物业管理企业承接物业时,应当向当地社区居民委员会通报,并支持、配合居民委员会做好相关工作。

第四十九条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理下列事项,并报物业主管部门备案:

㈠对预收的物业管理服务费用按实际使用结算,多收的部分予以退还;

㈡移交全部物业档案资料和有关的财务账册;

㈢移交业主共有的房屋、场地和其他财物。



第七章 物业的使用和维护

第五十条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为:

㈠损坏房屋承重结构,改变或破坏房屋外貌,改变房屋用途;

㈡对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等;

㈢存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

㈣利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动;

㈤法律、法规禁止的其他行为。

业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果,由其自负。

第五十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

㈠践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;

㈡擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;

㈢乱搭乱建,在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用;

㈣乱停乱放车辆;

㈤破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;

㈥乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品;

㈦饲养禽畜;

㈧发生超过国家规定标准的噪音;

㈨在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

㈩法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十二条 业主或物业使用人进行装修、维修、检修工程的,应当遵守房屋使用说明书和业主公约,并事先与物业管理企业签订协议。协议范本由物业主管部门免费提供,内容应当包括:

㈠装修、维修、检修工程的实施内容和期限;

㈡允许施工的时间;

㈢废弃物的清运与处置;

㈣住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

㈤禁止行为和注意事项;

㈥服务费用与违约责任;

㈦其他需要约定的事项。

第五十三条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时,须事先告知物业管理企业,接受物业管理企业监督,确保区内物业完好,工程垃圾应及时清理,工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十四条 有关施工单位因施工或检修,损坏了区内物业的,应给予赔偿。

第五十五条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

㈠房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

㈡毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

㈢建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

㈣物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

㈤房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业管理公司进行维修,其费用由业主或使用人承担。

第五十六条 住宅建设工程招标时,建设单位应当按照国家有关规定在招标文件中明确按照工程价款结算总额5%的比例预留建设工程质量保证金,并与施工单位在合同中对涉及质量保证金的事项进行约定。住宅建设工程竣工结算后,建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留质量保证金。

建设工程质量保证金应当专户储存,专项用于支付因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题而发生的鉴定和维修费用,不得挪作他用。

合同约定的质量保证金预留期满后,建设单位应当及时返还给施工单位。

第五十七条 设立住宅物业专项维修资金,专项用于物业共有部位、共有设施、设备保修期满后维修、更新和改造。具体办法另行制定。
开发建设单位在前期物业管理中,不得动用物业专项维修资金。


第八章 物业服务收费

第五十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业管理服务收费包括下列项目:

㈠公共性服务收费,实行政府定价,包括物业管理范围内房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等收费;

㈡专项服务收费,实行政府指导价,包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务的收费;

㈢特殊服务收费,实行经营者自主定价,用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。

第五十九条 普通住宅物业服务收费的政府定价和政府指导价由价格主管部门会同物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,通过听证,制定相应的等级基准价和浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主(在成立业主委员会前的前期物业管理由物价部门制定试行收费标准)与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和专项性物业管理服务收费按控制最高利润率的形式进行价格管理(普通住宅最高不超过10%,高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润)。

实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第六十条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制等形式约定计费方式。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第六十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税赋和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分,具体由业主委员会与物业管理企业在物业管理服务合同中约定:

㈠管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

㈡物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

㈢物业管理区域清洁卫生费用;

㈣物业管理区域绿化养护费用;

㈤物业管理区域秩序维护费用;

㈥物业管理企业所管物业支付的办公费用;

㈦物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧;

㈧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

㈨经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十二条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务费用属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每6个月不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

第六十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请具有法定资格的专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第六十四条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办产权证的,以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定,可以预收,除业主、使用人自愿外,一次最多可预收三个月的费用。

第六十五条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照市有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的,物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十六条 业主或使用人在办完购房或租赁手续(指交接钥匙)后的次月起,物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

未使用或入住的房屋,不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第三十七条执行。

第六十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未结清的费用,由新业主承担。

第六十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可按不超过委托收取总额3‰或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费,具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业区域内的走廊、楼梯、公共设施、绿化地等公共用水、用电费用可以并入物业服务费内一并收取。物业区域内的电梯用电、二次供水设备用电按照供电、供水企业规定的办法合理分摊,另行收取。

第六十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充物业专项维修资金。

第七十条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。



第九章 责任

第七十一条 业主大会、业主委员会违法作出的决定,由物业主管部门责令限期改正或者撤销,并通告全体业主。

第七十二条 有下列情形之一的,由物业主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚:

㈠未取得资质证书从事物业管理的,或以欺骗手段取得资质证书的;

㈡开发建设单位不按规定配置物业管理用房的;

㈢未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;

㈣开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

㈤开发建设单位未将工程建设资料移交的;

㈥开发建设单位未进行前期物业管理的;

㈦开发建设单位、公有住房售房单位未设立专项维修资金或者擅自动用专项维修资金的;

㈧物业管理企业不履行服务责任并造成恶劣影响的。

第七十三条 业主或者使用人不按物业管理服务合同交纳物业管理、维修等分摊费用的,物业管理企业可以催缴,责令其限期交付;逾期仍不交付的,按合同约定加收滞纳金,合同没有约定的,可根据国家有关规定按日加收欠缴金额3‰的滞纳金;经催收仍不交付的,物业管理企业可以按照业主公约、物业服务合同的约定或通过法律渠道追缴。

第七十四条 物业管理企业违反价格法律、法规的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第七十五条 违反本办法第五十条、第五十一条的,由有关行政管理部门按照各自的职责和相关法律、法规的规定处罚。



第十章 附则

第七十六条 本办法所称物业共用部位,是指一幢房屋内部由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、己承重结构、室外墙面、屋顶等部位。

共用设备,是指一幢房屋内部,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、防雷装置、消防器具等设备。

共用设施,是指物业区域内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站(房)、公益性文体设施等。

房屋承重结构是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

第七十七条 本办法“以上”均含本数,“以下”均不含本数。

第七十八条 本办法自2006年6月1日起施行。分宜县物业管理可参照本办法执行。

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论唯一房产的认定及执行

杨东

房产作为被执行人的一项重要财产,除了因我国法律规范体系对农村集体土地的混乱规定导致了农村房屋的处理难题之外,是不存在执行中的阻却事由的。对被执行人而言,房产同其它财产并无什么不同,在其未履行法定义务之前,随时有被人民法院强制处理房产的危险,而不论该房屋是否为被执行人的唯一住房。因为,被执行人的所有财产均是其所负债务的担保,被执行人应当承担广泛的财产责任。2005年1月1日随着《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)的正式施行,根据该《查封规定》第五条、第六条的规定,社会各界得出被执行人唯一住房不得执行的结论,唯一住房的执行问题从而产生。如果被执行人的唯一住房不能够得到强制执行,当被执行人没有其它财产或财产权益可供执行时,申请执行人的权益将得不到实现。针对社会各界对《查封规定》的各种争议式理解,最高人民法院又于2005年12月14日出台了司法解释《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《抵押规定》)。
然而,唯一房产如何认定,能否执行,如何执行的问题仍然未能彻底解决,在民事执行中仍存在不少困惑。
一、对法律规定、司法解释的不同理解
上述两个解释的制定依据同《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)的规定相关。笔者暂将该几个条文整理如下。
(一)、《民事诉讼法》的规定:
(1)、“第二百二十二条,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权利扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需费用。……”
(2)、“第二百二十三条,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”
(二)、《查封规定》的规定:
(1)“第五条,人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结:
(一)被执行人及其所抚养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品;
(二)被执行人及其所抚养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的,必需的生活费用依照该标准确定;
(三)被执行人及其所抚养家属完成义务教育所必需的物品;
……
(八)法律或者司法解释规定的其它不得查封、扣押、冻结的财产。”
(2)“第六条,对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”
(3)“第七条,对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。”
(三)、《抵押规定》的规定:
(1)“第一条,对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或抵债。”
(2)第二条,“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内,被执行人应当主动腾空房屋,人民法院不得强制被执行人嘉所抚养家属迁出该房屋。”
(3)第六条,“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出。”
可以说,上述几个法律及司法解释的规定,对被执行人的唯一住房执行问题作了较全面的规定。有不得查封、扣押、冻结财产的一般规定,也有对房屋这一特殊财产的特别规定;有不得执行财产的变通执行之一般规定,又有对设定抵押的唯一住房的特殊处理方式。然而,事先制定的自认为包罗万象没有缺憾的规定,在执行中却遇到了各方面的质疑。
对《查封规定》反应最大的,不是法院执行人员,而是金融部门。近十几年来,房屋抵押借款合同的签订,大大促进了房地产行业的发展,许多无法一次性付款的买家得以支付首期后按揭买房。然而,买家事后不能按时供款,被银行起诉并申请执行后,如果法院发现被执行人仅有该套按揭房屋,也就是说该套房屋为被执行人及其所抚养家属的唯一住房,为其生活所必需居住的房屋时,法院就会依据最高人民法院的上述司法解释而对该房屋停止执行措施。如果被执行人也无其它财产可供执行的话,银行就要哑巴吃黄连,有苦说不出。银行提供贷款,被执行人得以按揭买房,从而有了安身之住所,但当被执行人违约不再按期偿还借款时,如该房屋不能被法院强制执行以变现款项来归还借款的话,银行如何敢再去做按揭业务。如果唯一住房一律不得执行的话,不但银行不敢冒被执行人的道德风险去继续在房屋抵押借款中发放贷款,就是其已经发放的贷款能否收回也成了问题。金融部门的紧张是现实的,是迫切的。
在其后最高人民法院发布专门针对设定抵押房屋处理的规定,不言而喻,是同金融部门的不安有关系的。虽然后一个司法解释中并没有指出是专门针对银行享有抵押权的房屋处理问题,但现实生活中民间借贷等各种其它关系中去做房屋抵押手续的微乎其微,至少笔者在工作中尚未有遇到过一个这样的例子。对于普通债权人来说,《查封规定》也增加了其债权实现的风险。对于债务人来讲,则似乎找到了一种逃避执行的好途径。
在人民法院,执行人员对上述《查封规定》有不同看法。一部分人认为,上述规定是出于保护人权的需要,是被执行人的基本人权在执行中的具体体现。执行工作要适度,不可以对被执行人“赶尽杀绝”,要考虑到被执行人的利益同申请执行人利益之间的相互平衡。不能因为强制执行造成被执行人的极度贫困,不能将被执行人赶到街上,要保护被执行人及其所抚养家属的生存权、人格权。所以,上述规定的几个条文,可以理解为“唯一房产不得执行”。另一部分人则持不同意见,其认为,要辨证看待上述规定,《查封规定》明确列举了对被执行人不得执行的各种财产,又作了兜底的其它情形规定,但这并不能简单得出“唯一房产不得执行”的结论。从整体上看,《查封规定》在第五条根据《民事诉讼法》第二百二十二条、第二百二十三条的规定,分别列举了对被执行人不得执行的生活必需费用及生活必需品,在第六条规定了住房这一特殊生活必需品不得执行的一般规定,在第七条规定了对上述两条的例外情形的处理,即超过生活必需品的房屋、超过生活必需用品的普通生活用品可以执行。也即,《查封规定》并未确认唯一住房不得执行,而是表明人民法院在执行中要保护被执行人赖以生存的唯一住房。也就是说,对唯一住房要先判断该房屋是否为被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房,然后才能决定是否对该房采取进一步执行措施。在认定之前,可以先控制该房屋,对其采取查封措施。由于两种思路中,第二种处理方法显然繁琐得多,遇到的问题可能无法预料,具体的矛盾处理要执行法院自行摸索。这就造成了大部分执行法院,大部分执行人员在心理上倾向于选择对《查封规定》的第一种理解,以减少执行工作,减少当事人投诉。法院及其执行人员的倾向性做法,造成社会形成了“唯一房产不得执行”这一错误观念。从而,唯一房产在执行中遇到了前所未有的困境。
笔者同意上述第二种观点,认为唯一房产到底能否执行,必须先认定该房是否为被执行人生活必需住房,属于被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房,不应强制执行;超出被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房,即使该住房为被执行人的唯一住房,也可以强制执行。从该种思路出发,虽然执行工作量大了很多,但却能较好平衡双方当事人的利益关系,也是解决唯一房产执行的一个较好办法。
二、唯一房产是否为被执行人生活所必需居住的住房的认定
唯一房产的认定,涉及到两个问题。首先是要确定怎样才算是唯一房产,然后要确定该唯一住房是否为被执行人生活所必需的住房。综观几个规定,并无“唯一住房”或“唯一房产”这一字眼,可见执行中所出现的“唯一住房”或“唯一房产”是人们从规定中所抽象出来的词汇。(本文以下均以“唯一房产”通称。)唯一房产,顾名思义,就是被执行人仅仅有一套住房的意思。显然,被执行人如果有两套以上的住房,我们很难相信他两套住房均是其生活所必需的住房,即使有,也应当是极少数的情形。加上唯一房产的时空及主体要素,我们可以说,在执行中,经调查,证实被执行人及其所抚养的家属在执行法院管辖区域内仅有一套房产,则可以确定唯一房产的存在。如果该房产是被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,则该房屋不得执行。当然可以查封。确定该唯一住房是否为被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋有许多因素需要考虑,有些因素会造成执行中唯一房产的假象,有些因素则只是导致唯一住房可以执行,现详细讨论如下:
(一)虚假的唯一房产应当执行
从法律及司法解释的精神来看,在执行中要保护被执行人及其所抚养家属的居住权利。也就是要保护被执行人有住所,有安身之所。从执行角度来讲,被执行人名下有唯一房产,但被执行人及其所抚养的家属有多个安身之所,或被执行人及其家属将其它安身之所放弃或处理的话,法院可以认定被执行人的唯一房产状态只是一个假象,该假象不能成为阻碍执行的事由。执行中常见的虚假唯一房产主要有以下三种形式。
1、主体因素导致虚假的唯一房产。唯一住房是被执行人仅有一套住房,如果被执行人已婚的话,应理解为被执行人夫妇双方仅有一套住房。否则,被执行人有一套住房,其配偶有一套或多套住房时,是否还能认定被执行人因仅有唯一住房而不能执行呢?不可以。上述几个规定要保护的是被执行人的居住权利,要保护被执行人的生存权利。如果其配偶有住房,被执行人自然有住处。如果被执行人在配偶有住房情况下仍不能有安身住所,则被执行人应当提供证据证明。同样道理,如果被执行人名下仅有一套住房,而其家庭其它成员名下有几套住房,且被执行人也时常居住家庭名下其它住房的话,也不可以将其认定被执行人的唯一房产。 复杂一点的情形,如被执行人如尚未成年,则只要其父母或抚养人名下有住房,被执行人名下只要有房产就可以处理清还债务,因被执行人完全可以在父母或其抚养人处居住,其居住权利没有被剥夺。虽然在法院执行过程中,强行处理被执行人名下的唯一房产会导致被执行人居住条件的下降,但这是其持续不履行生效法律文书所确定义务的应然后果;如果被执行人可以持续不履行义务的话,而其居住条件或其它生活状况没有下降的话,则只能说明执行工作力度不够,或执行线索未能充分调查,尚未查清楚被执行人的财产现状;除非被执行人已是处于最低生活保障水平。如果被执行人已年满十八周岁,也已开始参加劳动,但尚未结婚,当其名下有房产时,仍应当可以执行。按照我国的传统观念,在结婚之前,子女因未成家,一般是居住在父母处的。也就是说,在我国的观念里,住房时成家时的生活物品,如果未成家时有住房,该住房可视为一种可以提前消费的奢侈品,不属于被执行人生活所必需居住的住房,人民法院应当执行该房产以清偿债务。
当然这也要有一个合理的时间限制。如果被执行人终生不婚或被执行人结婚较晚时,我们不可以也一律执行其唯一住房。因此时其在该唯一住房的居住已成多年事实,应视为其长期居住的房屋,不可以再轻易将被执行人从该唯一房产赶至其父母或其它有抚养关系的亲属处居住。此时,其父母或其它有抚养关系的亲属可能也已年老多病或去世。
上述对唯一房产认定的主体作了扩充,将被执行人的房产认定变更为考察被执行人夫妻双方或家庭名下有多少房产,如果有两套以上,且能认定其中一套为被执行人所有时,因被执行人不会因法院的强制执行其名下唯一房产而流离失所,所以法院此时可以不考虑被执行人依据上述司法解释提出的停止处理申请。笔者认为,被执行人名下仅有一套住房,而被执行人的配偶或其他家庭成员名下尚有其它房产的话,被执行人名下的唯一房产仅仅是一个假象,不能构成阻碍执行的事由。
2、地域因素导致虚假的唯一房产。目前全国的国土及房产管理部门尚未能联网及资源共享,各地尚且以县、县级市或市辖区为范围各自管理,主管部门仅仅能处理本县、县级市、市辖区的土地及房产的买卖、担保,以及协助有关部门的查询、查封、过户手续等等。落后一点的地方,土地同房产仍为两个部门管理,还无法提供统一的资料。同时,法院在执行工作中也一般仅调查被执行人名下在执行法院所辖区是否有房产,有多少房产。如被执行人客观上仅有在该区的一套住房的情形下,人民法院中会出于保护其居住权的考虑,对该唯一住房不作处理。如被执行人在该区之外的其它地方仍有房产,而执行法院又没有调查到其它地方调查被执行人是否仍有房产的话,法院多数会停止执行辖区内调查到的所谓唯一房产。如此一来,申请人的权益就有较大损失了。在土地房产主管部门的资料暂不能共享情况下,要求执行法院调查被执行人在某一地级市或更大范围内的房地产登记情况会浪费太多执行资源。可以考虑在被执行人申报财产时,要求其特别说明共有多少房产,现住房是否为其所有的唯一房产。如果有证据证实被执行人或其家庭名下有两套以上的房产,被执行人又没有据实申报的话,可依据相关法律规定追究被执行人拒不履行生效法律文书的法律责任。如被执行人下落不明,其家属不清楚或表示不清楚被执行人名下是否有其它房产时,执行法院为慎重起见,应暂缓对该唯一房产的执行。
3、时间因素导致虚假的唯一房产。虽然查证属实要追究被执行人转移财产的责任,但要求被执行人没有转移财产之心是不现实的。在执行阶段,执行法院查到的往往是被执行人名下仅有一套住房,被执行人或其所抚养的家属往往会提出停止处理该唯一住房的申请。如被执行人是因为其转移了另一套住房而仅剩唯一住房的话,如赠与、出售等等,显然不可以简单的认定该房屋为被执行人及其所抚养家属生活所必需居住的房屋。问题是,时间的考查点设在何处合适。
(1)以执行立案时间为标准。被执行人在执行阶段转移了一套房产,使得其名下仅有一套现作为被执行人及其所抚养家属生活所必需居住的房产,法院不应采信被执行人的各种转移房产的理由。即使被执行人提供足够证据,也不能因声称需偿还他人借款,需支付其它生活必需费用,需支付医疗费用等任何借口来搪塞。因为,如果被执行人有其它债务,只要该债务无生效的法律文书来确认的话,其债务仍停留在自然债务之上。未经过国家机关的确认并以书面文书形式赋予其强制执行力的债务,其不应当享有优先于执行中债务的效力。笔者认为,从效力上讲,进入执行程序的债权大于未进入执行程序的债权,有已发生效力的国家机关法律文书确认的债权大于尚未有发生效力的国家机关法律文书确认的债权,有国家机关相关文书证实的债权大于无国家机关相关文书证实的债权。这是已定权利效力优先于未定权利的当然体现。即使被执行人的债务已为国家相关主管部门以担保登记的形式或其它形式确认,只要其未经诉讼或未能够申请强制执行,该债务的效力也不应优先于执行中的债务。如果被执行人与案外人串通,因其偿还对案外人的债务而导致履行能力下降,并造成无法履行执行中的义务时,法院可认定被执行人故意转移财产,被执行人的行为已涉嫌拒不履行生效法律文书,应当追究其相应的法律责任。被执行人如果没有故意低价处理其房产的话,转让房产的价款必需全数交至执行法院,否则,法院完全可以直接处理其唯一房产。
(2)诉讼结束后,执行立案前。以此作为判断唯一房产的标准同样不合适。此时判决已经生效,权利义务已经明确,被执行人如果转让其房产的话,是明知这样做的后果会造成一个无法处理房产的阻碍事由的。如其持续不能履行义务,转移房产的款项也不能全数或大部分用来履行义务的话,法院是应当继续执行其唯一房产的。因为,被执行人的唯一住房仅仅是一个假象,是被执行人将另一套住房转化为金钱或其它财产形式后的一个假象。在被执行人拒绝将另一套住房的价值转化形式交付执行法院的话,执行法院也就没有必要再来保护被执行人所谓的唯一住房。
(3)诉讼中、其它争议程序处理中或之前。同样道理,当事人在诉讼中就有可能意识到胜诉可能不大,在想尽种种办法拖延判决生效的同时,积极转移财产。法院不能将其转移财产后所剩余的唯一房产视为被执行人及其所抚养家属生活必需的住所。有些纠纷,从纠纷产生之日起,或双方的民事法律关系产生之时,被执行人的履行能力大小就直接影响到申请人债权实现的可能性的大小。被执行人如果故意躲避执行,完全也可以在纠纷发生或与申请人之间的法律关系发生之后,在另一方当事人向法院提起诉讼或向其它主管部门提请解决前,就转移财产以躲避执行。
所以,笔者认为,应当将认定唯一住房是否为被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房的时间点向前延伸,一直延伸至双方当事人所争议的法律关系发生之时,或导致其间产生权利义务关系的法律事实发生之时。在此之前被执行人转让房产等各种行为法院不作考查;在此之后,被执行人全部履行生效法律文书确定义务之前的一切财产转移行为,法院均可调查并要求被执行人提供证据说明财产去向。一般情况下,该段时间的房产转移所造成的唯一房产,执行法院均可以继续执行唯一房产。只有这样,才能真正得在时间上做到即最大限度地穷尽执行调查措施及强制执行措施,又合理地理解《查封规定》及《民事诉讼法》的精神,适度保护被执行人的基本生存权。
(二)、真实的唯一房产也可以执行
唯一房产并非一律不可执行。虚假的唯一房产,法院完全可以通过执行调查措施来揭开其虚假面纱,消除唯一房产执行所遇到的阻碍。在被执行人确实仅有同其所抚养家属生活共同居住的房产时,另外一些因素会造成该房产超出被执行人同其所抚养家属生活所必需的房产标准,或不属于被执行人同其所抚养家属生活所必需的房产,此类情形下的唯一房产是可以执行的唯一房产。主要有以下几种情形:
1、被执行人所有的抵押房产。被执行人的唯一房产是通过银行等金融部门借款购置的,抵押债权因房屋而产生,不能因保护房产免于执行而损害到抵押债权。同样,被执行人以唯一房产抵押来获得其它利益,其应当接受为实现抵押权人的利益而拍卖、变卖该唯一房产。此种房屋的处理已经有最高人民法院的司法解释《抵押规定》作了详细的规定。除非被执行人已经是低保对象的情形,人民法院均可以在房屋拍卖后强制迁出。即使被执行人已经属于低保对象,人民法院同样可以拍卖该房产,只是拍卖后暂时不强制迁出被执行人而已。
2、被执行人所有的豪宅。考察最高人民法院《查封规定》的精神,会发现该规定是追求申请人与被执行人利益的协调,是要保持二者利益之间最佳的平衡关系。也就是要在既能够保障被执行人许多基本权利前提下,又最大限度的实现债权人的债权。这就要求,一方面要合理限制执行的外延,执行不能无限扩张,另一方面,又要尽力穷尽执行措施,用尽执行手段。在执行中,执行法院要保障被执行人的唯一房产,其出发点是要保护被执行人的居住权利。而被执行人的居住权利是应当受到限制的,是不完整的居住权利,是低于其它人所享有的居住权利的。从《查封规定》的多次重复强调中可以看出,法院要保护的是被执行人生活必需的居住房屋,该房屋是维持最低生活标准的住房。从《抵押规定》的处理程序可以看出,人民法院并不是毫无限制的保护被执行人的居住权,居住权并不意味着必需有自己的房产,居住权强调的是有房屋住,而不是有房产所有,重点在住而不是有。既然《查封规定》中明确可以用租赁房屋来代替所有的房屋,则被执行人超出生活必需水平的豪宅当然可以用来偿债。
3、被执行人身份影响到房产的执行。(1)、被执行人户籍外地或原户籍外地,在本地工作并购房。被执行人并非本地人,仅仅是近几年在本地工作并购置房产,其原户籍地一般均原有住房,法院以强制拍卖或变卖等方式处理被执行人在本地的唯一房产,并非没有保障其居住权。其户籍地的住房完全可以保障其应有生存权利。作为被执行人,如其未能履行法定义务的话,人民法院就没有必要保护其在本地的既得利益。被执行人外出工作,在本地的收益可以购置房产,非本地的收益可以看作投资本地房产,而在本地的风险则会导致本地房产的灭失或因债务履行不能而被强制执行。(2)被执行人未成年。笔者认为,被执行人若未成年,或由他人抚养时,如在此之前被执行人仍居住于其抚养人住处,则执行法院没有必要保障被执行人将来可能需要的居住权利。未成年的被执行人,其名下有房产时一般是超出其生活所必需的。被执行人有异议的话,则应当提供证据来证实。(3)被执行人有高薪。房产是资产的一种,只是满足居住需要的一种方式。如果被执行人有高薪的工作时,其就可以通过租赁或按揭方式轻松购置房产,因而,执行法院没有必要该保障被执行人的唯一房产。被执行人完全可以租房居住。况且最高人民法院《抵押规定》已明确保护被执行人的居住权是保护其有房子住,该房屋可以是租的,可以是远远低于被执行人原居住房屋的,而不需要保护被执行人唯一房产的所有。
4、与相关权利比较影响到房产的执行。(1)申请人居住权利的影响。笔者认为,被执行人的居住权利要保护,申请人的居住权利更要保护。《查封规定》的出台就是要协调申请人与被执行人的权利平衡关系。如果被执行人的义务不履行状态,将导致申请人的居住权利受到威胁,申请人将无法享受最低保障的住房时,则执行法院不应当继续保障被执行人的唯一房产而不予执行。(2)生命权、健康权等权利的影响。同样道理,因为生命权、健康权大于居住权,如果被执行人因债权得不到实现,其生命权或健康权受到严重威胁的时候,如申请人患重病的情况下,执行法院也不应当继续保障被执行人的唯一房产。如果被执行人的债务是由于申请人的帮助,解决其受到威胁的健康权或生命权而形成的,在执行中因被执行人仅有唯一房产无其它财产时,对房产不执行时,势必也不合理。如果不执行唯一房产,申请人的权益得不到保障,将有更多的申请人不会再去帮助他人而成为申请人,而成为一个好心做好事却无好报的申请人。同样,会有本来只是在将来有唯一房产被执行风险的被执行人,提前遭受到健康权或生命权失去的威胁。(3)牵连债权的影响。唯一房产必然不是天生的,该房产的由来如果同执行中的债权有不可分割的牵连关系,如原无自己房产的被执行人向申请人借款而购买或建造了房屋,该房屋成了被执行人的唯一房产。也就说,债权正是由于该房屋而产生,可能是由于该房屋的购置或建造,也可能是由于该房屋的修缮产生或其它原因产生的话,是否应当借鉴海商法的作法,该债权可以对抗被执行人的居住权利而执行该唯一房产呢?笔者对此持肯定态度。唯一房产的出现导致执行债权的出现,如不保护执行债权,则唯一房产将失去存在的基础。并非唯一房产现在无法存在,而是更多可能出现的唯一房产失去了出现的机会。对人们权利起最后保障救济的司法权利如不能保护该执行债权的话,在之前能更大程度保障唯一房产的债权就会提前失去保障作用。所以,笔者认为,对产生唯一房产的牵连债权应当尽力保障,包括对唯一房产采取拍卖、变卖或以物抵债的方式来保障。
三、唯一房产的强制执行程序
唯一房产的处理程序,目前可以依据的仅有最高人民法院的《查封规定》,人民法院可以参照设定抵押的房产的处理程序执行被执行人的唯一房产。因《查封规定》已规定较具体,本文仅简单归纳一下。

四川省公路货物运输管理暂行办法

四川省人民政府


四川省公路货物运输管理暂行办法

省府令18号


  第一条 为加强公路货物运输管理,保护合法经营,维护正常运输秩序,促进公路货物运输事业健康发展,根据国家有关规定,结合四川实际,制定本办法。
  第二条 凡在四川省行政区域内从事公路货物运输(含货物运输信息服务,下同)的单位和个人,必须遵守本办法。
  第三条 公路货物运输在国家计划指导下,以国营、集体企业为主体,适度发展个体运输业,保护正当竞争。
  第四条 公路货物运输分为营业性运输和非营业性运输。为社会提供服务,发生各种方式费用结算的为营业性运输;为本单位内部生产环节和生活服务,不发生费用结算的为非营业性运输。
  第五条 省交通厅主管全省公路货物运输工作,县级以上(含县级,下同)交通部门,主管本行政区域内公路货物运输工作。
  交通部门应同工商行政管理、公安、物价、税务等部门相互配合,加强对公路货物运输的监督管理。
  第六条 各市、州人民政府,各地区行政公署可根据社会经济发展的实际需要和油料供应的可能,有计划地发展汽车运输业。
  第七条 申请从事营业性(三个月以上)公路货物运输的单位和个人,须办理以下手续,方可开业。
  (一)营运车辆须经当地车辆监理部门检验合格,领取车牌证、行驶证,驾驶人员须持有与所驾驶车辆车型相符合的驾驶证;
  (二)持乡(镇)人民政府、街道办事处或主管单位的证明,报经县级以上交通部门审查批准,领取经营许可证;
  (三)持经营许可证、行驶证、驾驶证等向当地工商行政管理部门申请注册登记,办理营业执照,同时向当地税务部门申请办理税务登记。
  私营运输企业和运输个体户还须在中国人民保险公司办理第三者责任险和货物运输险(或承运责任险)。
  经批准从事营业性公路货物运输的单位和个人,按其注册营运车辆数,由交通部门发给营运证,一车一证,随车携带。
  第八条 机动车辆临时(不满三个月)从事营业性公路货物运输,须报经县级以上交通部门批准,领取临时营运证,并到当地工商行政管理部门办理临时营业执照。
  第九条 城市(不包括郊区乡、镇)、县城的机关、企业事业单位和非农业个体专业运输户的拖拉机,从事营业性公路货物运输的,按第七条的规定办理手续。
  农民个人或联户购置拖拉机从事营业性运输,须持村民委员会的证明,按第七条第一、三款的规定办理手续,并在中国人民保险公司办理第三者责任险。临时从事营业性运输的,按第八条的规定办理手续。
  农民个人或联户购置拖拉机,为农业生产及农民生活服务,运送向国家交售或到市场出售的农副产品,不论是否发生费用结算,持乡、镇政府证明,即可运输。
  第十条 企业、事业单位自用货车运力为余需参加营业性货物运输的,应按第七条规定办理手续。
  党政机关、社会团体和军队自用货车,主要为本单位生产、生活服务,除由交通部门组织参加临时营业性货物运输外,不得参加营业性运输。
  第十一条 从事营业性公路货物运输的单位和个人停业或歇业,应在三十天前向原批准的交通部门和原登记的工商行政管理部门提出报告,办理有关手续。
  第十二条 交通专业运输企业是社会公用运输力量,面向社会,为各行各业服务,主要经营重大物资和港、站、货场集散物资的运输业务;非交通专业运输企业,主要经营本部门、本系统物资的运输业务;乡镇集体运输企业和个体运输户,主要经营当地农副产品、生产建设和生活物资的运输业务。
  第十三条 积极发展零担货物班车和集装箱运输。零担货运班车实行定线路、定站点、定班次管理,并悬挂营运线路标志牌。营运线路实行省、市(地、州)、县(市、区)交通部门分级审批。
  第十四条 县级以上人民政府确定的抢险、救灾、战备等紧急运输任务,由当地交通部门负责组织实施,各运输单位和个人必须服从统一调度,保证完成。
  第十五条 省人民政府批准的重点港、站集散物资和重点物资,由当地交通部门组织协调,开展合理运输。
  第十六条 本办法第十三条、第十四条规定以外的货物运输,由托运人择优托运。任何单位和个人不得以任何借口进行地区封锁,垄断货源,欺行霸市,抢装强运。
  第十七条 国家和省人民政府规定禁运、限运的物资,必须按规定办理审批手续,方准运输。危险货物的运输按《汽车危险货物运输规则》办理。
  第十八条 公路货物运输承、托运双方,应按《中华人民共和国经济合同法》、《公路货物运输合同实施细则》的规定,签定运输合同,明确承、托运双方的权利、义务。
  第十九条 交通部门应加强对公路货物运输的组织、管理,沟通承、托运双方关系,引导和组织企业加强横向联系,相互配载,减少空驶,节约能源,鼓励、支持开展公路货运信息有偿服务,为空驶车辆组织配载,提高实载率。
  第二十条 从事公路货物运输的单位和个人,必须按规定向当地交通部门报送统计资料,使用交通部门统一制发的行车路单,使用交通、税务部门制定的货物运输结算凭证,严格执行物价部门同交通部门规定的运价标准和服务费的费目费率,跨省运输的货运车辆在省外执行当地运价或按协议执行。
  第二十一条 从事公路货物运输的单位和个人,必须按规定交纳养路费。从事营业性公路货物运输的还应按规定交纳公路运输管理费。
  第二十二条 违反本办法第七条、第八条、第十条、第十四条、第十七条、第二十条规定的单位和个人,由车籍所在地交通部门视其情节轻重,比照交通部《道路运输违章处罚规定(试行)》处罚。上缴财政。
  应当给予工商、物价、税务、治安管理处罚的,由工商行政管理、物价、税务、公安部门依法处理。
  第二十三条 违反本办法第十三条的规定,拒不执行县级以上人民政府下达的抢险、救灾、战备等运输任务的,由主管部门对直接责任人和单位负责人给予行政处分。
  第二十四条 违反本办法规定情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任、
  第二十五条 公路货物运输管理人员利用职务受贿、索贿、敲诈勒索等违法乱纪的,由交通部门给予行政处分;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十六条 本办法下列用语的含义是:
  禁运货物:指须经国家指定机关批准并出具准运证明方可运输的货物。
  限运货物:指省人民政府或国务院各部门规定在一定时间和一定范围内,对流通量实行限制的货物。
  第二十七条 本办法由省交通厅组织实施,执行中的问题由省交通厅负责解释。
  第二十八条 本办法自公布之日起施行。