黑龙江省双鸭山市人民政府


双鸭山市城市房屋租赁管理实施细则


第一章 总则

第一条 为加强房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内城镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋及附属建筑物等设施出租给承租人居住或提供他人从事经营活动的，均应遵守本细则。具体包括下列租赁行为：
（一） 出租公有房屋和私有房屋的；
（二） 出租、转租室内柜台、摊位和房屋橱窗的；
（三） 以房联营、承包经营、入股经营、委托经营（包括内部职工），而房屋所有权未发生变更的；
（四） 其它属于房屋租赁范畴的行为。
第四条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋均可贪污出租。出租方与承租方为租赁当事人。
第五条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一） 未依法取得房屋所有权证的；
（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；
（三） 共有房屋未取得共有人同意的；
（四） 权属有争议的；
（五） 属于违法建筑的；
（六） 不符合安全标准的；
（七） 已抵押，未经抵押权人同意的；
（八） 公告拆迁范围内的；
（九） 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（十） 有关法律、法规禁止出租的其它情形。
第六条 居住用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁管理政策。
租赁房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第二章 租赁合同

第七条 签订房屋租赁合同，应当接受房地产管理部门的指导，并使用统一合同文本。租赁合同应当具备以下条款：
（一） 当事人姓名或名称及住所；
（二） 房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三） 租赁用途；
（四） 租赁期限；
（五） 租金及交付方式；
（六） 房屋修缮责任；
（七） 转租的约定；
（八） 变更和解除合同的条件；
（九） 违约责任；
（十） 当事人约定的其它条款。
第八条 房屋租赁期限由双方议定，但最长不得超过该房屋座落范围内土地剩余使用年限。
第九条 房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同；住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，有共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。
第十一条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或提前解除房屋租赁合同：
（一） 在合同中约定可以变更或解除合同条款的；
（二） 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
（三） 当事人协商一致的；
（四） 法律、法规规定的其它情形。
因变更或解除租赁合同而使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十二条 因不可抗力致使房屋遭到意外毁坏或租赁当事人双方协商一致的，租赁合同可以自行终止。
第三章 租赁登记

第十三条 房屋租赁衽登记制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人均应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关要件主动到房地产管理部门办理登记备案。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交以下主要文件：
（一） 书面租赁合同；
（二） 房屋所有权证书；
（三） 租赁双方当事人合法证件；
（四） 出租地有附属建筑物的，应当提交有关部门准建文件及准租证明；
（五） 出租室内柜台、摊位和房屋橱窗，应当提交房屋平面位置图；
（六） 出租共有房屋子的，应当提交共有人同意出租的书面证明；
（七） 出租委托代管房屋的，应当提交委托代管人授权出租的书面证明；
（八） 出租已抵押房屋的，应当提交抵押权人同意出租书面证明；
（九） 以房屋联营、承包、入股的，应当提交有关协议书；
（十） 属于危险房屋的，应当提交有关部门房屋安全鉴定书。
第十六条 房屋租赁申请须经市、县人民政府房产管理部门审查，合格后，签署准租意见并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 房产主管部门必须建立健全房屋租赁档案。档案中应当完备《房屋租赁合同》、《房屋租赁申请审批书》及有关证书审查综合材料、纠纷仲裁书等，并保留5年以上。
第十八条 房屋租赁合同续签、变更、解除及终止后，均应在30日内，由当事人持双方共识协议文件再到原登记备案部门办理登记备案。
第十九条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所的合法凭证，是工商管理部门批准营业的证件之一。租用房屋居住的，《房屋租赁证》是公安部门办理户口登记的凭证之一。发生房屋租赁纠纷的，《房屋租赁证》是有关部门依法处理的证据之一。
第二十条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》的，应当向原发证机关申请补发。
第四章 当事人的权利和义务

第二十一条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，分别享有相联系应的权利，并且承担相应的义务。
第二十二条 出租人应当依照租赁合同约定的期限，将房屋交付承租人使用；不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十三条 出租人在出租期限内，确需提前收回房屋的，应当事先征得承租人同意；给承租人造成损失的，应予以相应的赔偿。
第二十四条 出租的住宅用房自然损坏或合同约定由产权人修缮的，由出租人负责及时检修。因不及时修缮，致使房屋发生破坏性事故百造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应有承担赔偿责任。租赁生产营业用房的修缮责任，双方当事人必须在合同中具体约定，违约的过错方承担修缮不力造成的经济责任。
第二十五条 承租人必须按合同约定如期缴纳租金。违约的，应当支付违约金。
第二十六条 承租人应当爱护并合理使用租用房屋及附属设施。需增添设施的，必须事先征得出租人同意，并签主书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第二十七条 因承租人的过失给出租人造成损失的，由承租人承担赔偿责任。承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋：
（一） 将承租的房屋擅自转租的；
（二） 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四） 拖欠租金累计6个月以上的；
（五） 公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
（六） 利用承租房进行违法活动的；
（七） 故意损坏承租房的；
（八） 法律、法规规定的其它可以收回的行为。
第二十八条 租赁当事人应在法律、法规允许的范围内正确行使自己的权利，依法履行合同约定的义务。
第二十九条 房屋所有权人以营利为目的，在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴，按市财政、物价部门核定的收缴标准执行
第五章 转租

第三十条 房屋转租，是指房屋承租人将承租房屋再出租的行为。
第三十一条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋子的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
第三十二条 房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本细则的规定，在30日内持原出租人签署同意的转租合同等要件，到当地房地产管理部门登记备案，领取《房屋租赁证》。
第三十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方协商约定的除外。
第三十四条 转租合同生效后，转达租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务。同时，必须履行原租赁合同规定的承租的义务，但出租人与转租人双方另有约定的除外。
第三十五条 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第三十六条 承租转租房屋的承租人不得再行转租。

第六章 法律责任

第三十七条 违反本细则，有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚。
（一） 伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并处以500元以上1000元以下的罚款。
（二） 不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以登记费用1倍以上的罚款；
（三） 未片得出租人同意和未办理登记备案擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收期非法所得，并可处以非法所得3倍以上的罚款。
（四） 违反《租赁房屋治安管理规定》的，由公安机关依法处罚。
第三十八条 违反本细则有关规定，情节严重、构成犯罪的，交由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则

第四十条 未设镇建制的工矿区、国有农场和林场等房屋租赁，由所在市、县房地产管理部门派出或委托机构参照本细则依法管理。
第四十一条 本细则由市房地产管理部门负责应用、解释。
第四十二条 本细则如与上级新颁布文件规定抵触时，按级文件规定执行。
第四十三条 本细则自2002年8月1日起施行。

自然法断章

作者：朱龙岗（四川大学）


余生也晚，涵泳法学王国小半年载，尚未悟明法学要义之精深，法律帝国之浩瀚。偶尔忆及半年所学，恍如隔世，似步足于傍晚时分的黄河古渡口，看晚霞给天地罩上了一层肃穆而神秘的暮色。紫日西沉，疏月东升，此刻万籁阒然，世间一切仿佛都沐浴于自然之永恒法规中。此刻，一种神秘近乎宗教般狂热的心潮陡然而生，或许那是隐于暝暝之中的上帝使然，亦或许那是追求到人类价值终极目标的释然：如果说正义是人类诞生以来苦苦索求的终极目标，而法律作为正义的代名词，那么法律只能像上帝一样被信仰和崇拜，你与上帝之间才会有真正的心灵感应，，上帝才会赐福给你。我也信仰上帝，但我信仰的唯一上帝就是法律与正义。
法律的历史是悠久的，按照西方的说法，远在人类之前就存在统摄世界的自然法。与其说它是法，不如说成是一种规律，其实法律本就是一种规律，只不过自然法存在于世间万物的繁衍生息中而没有通过文字表示出来。如在很多生物群落中都存在着严格的等级秩序，独特的生存方式，当然不可能有谁为它们制订繁琐的法规教条，亦或有强制性的“执法机关”，它们之所以会和谐的共存，主要是因为处在万能的自然规律，或者说自然法的保护之下。我不敢说人类产生之后发展起来的实体法是自然法缺陷的补充，还是自然法的癌变。其实比较一下实体法控制之下的现代人类社会与自然法下的古代原始人类社会，我们很难判断各自的生存环境与心理安宁状态孰优孰劣，即使拿我们身边的自然界比较，我想大多数人也会由衷的羡慕天空中无忧无虑的飞鸟，野地里随风摇曳的迎春花。它们的心思我们永远不懂，但有一点可以肯定：它们绝不会像人类一样因迷信法律而迷失了自己，西方有句名谚：任何人都不能做自己的法官，但人类是否可以做自己的法官呢？其实，人类一直都在做自己的法官。
无论是封建社会的法庭的严刑酷法，帝王的专制跋扈，还是现当代社会生态环境的破坏，人权主权的蔑视，莫不是我们人类“大法官”的得意之作，问作者何出此言？如果真有人类的大法官，那他又是谁？他是不是能代表真正的正义？审判诉讼的程序又是怎样的？有没类似的检察机关？谁又是罪犯？很不幸我也是你们中的一员，我不理解人类之外的心思，所以我的回答是断无权威的，但如果真的要我回答的话，从狭义上我想所谓的法官就是我们自己，我们时刻都在审判自己的思想，动机和灵感，但参照的法律不是自己的价值观，就是我们参与通过公众表决的现实中的法规条文。我们只代表自己的正义，广义上来说就是人类的正义，而不是一只蝴蝶，一尾金鱼，一粒矿石或一茎青草的正义。我们可以为了这个所谓的终极正义而断然放弃杀人，贩毒，虐待，暴力，侵略等违背人权的行为，但我们还会把放风筝时践踏草坪作为一种理所当然的自由，把往天空中排放废气，向海洋倾泻垃圾看作一种权利。为此，我们创造了法律，道德，伦理，哲学，政治以及正义。并且我们还把所谓的权利和自由记载下来，而没有人会想到它们或许会成为将来的罪恶的证据。我们审判自己的良心不需要检查机关的起诉，只要上面烙着“自私”两个字，我们心中的法官就会笑脸相迎，欢送而去。如果上帝说的没错的话，人类都是有罪的，我们的思想就是罪犯。事实上，我们无须等待上帝的审判，我们甚至还会审判上帝（尼采曾说过上帝该死，马克思也有类似言语）。总之，经过千年的发展完善，人类在在法律帝国大厦快要竣工而准备长吁一口气欢呼雀跃时，我想不合时宜的警告人们一句，莫忘了我们的大厦是建立在自然法的基础上，顺应自然发展的规律，或许我们还能躲过一劫，逆事物本身规律而盲目自信，做一个无监督，无程序，无真正正义法庭的法官，即使没有得到上帝的审判，人类也必将受到自然法的惩罚与责问。
神思至此，不觉天已大亮，黄河古渡口已有游人二三，说笑间纸榍果皮潇洒飘落于轰鸣怒号的滔滔黄水中。黄河母亲是仁慈的，但又有几个孝子在喂饱了奶挣脱母亲怀抱，又狠狠的向怀中揣了一脚，咬牙切齿的骂道这都是你前世作孽的报应以后，又会浪子回头，向母亲真诚的致一声歉意呢？如果人类的劣根性在现实中不会受到实体法和伦理道德的控制以至于泛滥成灾时，我们为什么不应该想到他们本应受到自然法的约束，而不仅仅因为法规的迷失使之成为漏网之鱼呢？当我们的学者在为学术上一丁点的存疑或法律上的瑕疵而争的面红耳赤时，为什么不会想到适用自然法的解释或许会从基本上解决所有的争议，并省却了很大部分的脑力资本和社会资本呢？对自然法的研究在我国还只是刚刚起步，并且由于我国不信教的传统，民众对自然法的认识也相应落后于其他国家。但我相信，当一个国家遇到法治瓶颈而急于挣脱时，一个新思路的出现往往会给纠绕多年甚至一个历史阶段的司法困境带来希望的曙光。当世界很大范围的普通大众能像谈论婚姻法一样熟谙自然法时，到那时我想人类将不再是自己的法官，而是世间万物的法官，因为人类代表的将不只是人的正义，还有物的正义，甚至上帝的正义。我相信那是一种真正的正义。