最高人民法院


关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
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《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营行为，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民
法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1．从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2．不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3．国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4．出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5．出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有
效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6．国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办
了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7．转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管
部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8．以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签
订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9．享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转
让登记手续。
10．以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土
地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11．土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12．转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13．土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，
应当承担相应的民事责任。
14．土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定
该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15．土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16．土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17．以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18．享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同
，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19．当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20．以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21．《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22．名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23．合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24．商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25．商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26．商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27．预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的
，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28．商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29．商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30．商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31．预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由
，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32．合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33．合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34．在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35．经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36．在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37．当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38．合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39．合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40．合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41．合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42．合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43．合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44．违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45．经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严
重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46．合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47．预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。



1995年12月27日
论女性单独作为强奸罪的直接实行犯的可行性

郑东

摘要：关于强奸罪的立法都是事先假定强奸罪的被告人是男子, 被害人则只能是女性。这几乎是世界关于强奸罪传统立法的通例。传统刑法理论也认为, 强奸罪的实行主体只能是男子, 女子以成为强奸罪的教唆犯或帮助犯, 但不能单独构成强奸罪。但是，随着女权主义运动和性革命, 被害人由传统地仅指女性改变为也包括男性受父权制社会的影响。这篇文章就是要谈谈从法学研究上女性单独作为强奸罪的直接实行犯的可能性。1
关键词： 女强奸犯（直接实行犯） 平等 犯罪构成 社会危害性
随着社会经济的发展，女性的地位与日俱增，许多女性一改传统社会中楚楚可人、唯唯诺诺的温柔形象，河东狮吼般冲破了男人的身体防线，越来越多的男性遭到女性的性侵犯，但法律的天平却在这里遗憾地偏失。我国《刑法》第236条对强奸罪作了规定，它是指以暴力、胁迫或者其他手段，违背妇女意志，强行与其发生性关系的行为。根据法律的规定，强奸罪的对象必须是女性，强奸罪的主体“必须”是男性（女性最多只能是间接实行犯）。同时强奸罪客观上必须有违背妇女意志，并采取暴力、胁迫或其他手段强行与妇女发生性关系的行为，违背妇女意志是构成强奸罪的本质特征。我们不难看出，如果一名十四周岁以上的男性如果遭到了女性的性侵犯，那么法律是不会制裁女性的。
女强奸犯（直接实行犯）在法律上空白的原因
首先是立法上的不平等。宪法第三十三条规定，中华人民共和国公民在法律面前一律平等。 我认为这里的平等在法律上体现的不仅仅应该是法律适用上的平等，也应该是立法上的平等。反观国外，人们不再强调强奸罪的被告人和被害人的性别。如加拿大1983 年强奸/ 性罪行法律改革时, 就淡化了对强奸罪被告人、被害人的性别要求; 德国1975 年刑法典的强奸罪还是仅指“强迫妇女”, 但其1998 年新版刑法典就只规定“强迫他人”; 法国1810 年刑法典未对强奸罪下定义, 传统刑法判例和刑法理论认为强奸罪的施害者须是男性, 受害者须是女性, 但1994 年重订刑法典第222 - 223 条将强奸罪的受害者明文规定为“他人”, 意即包括男人和女人。意大利现行刑法“609 条- 2 性暴力”也只是将强奸罪的受害者规定为他人, 不再突出其性别角色。我国台湾地区《妨害性自主罪章》也将强奸罪的对象由“妇女” 扩充至“男女”。强奸罪被告人和受害人性别的淡化, 意味着人们不仅认为男子对女子可以构成强奸罪, 而且认为女子对男子、男子对男子、女子对女子也可以构成强奸罪。2不过在当时（刑法制定时）的社会条件下，我们的立法者们没有规定女强奸犯也是可以原谅的。
其次是我们思想观念的原因。传统观念中，男人是不可能被强奸的。男人一直都是社会的主导，女性只是男性的附属，她们在三纲五常的压迫下根本不能影响和动摇男人的地位，更不用说造成伤害了。即使在现代，男女平等了，女性“解放”了，即使男性能被强奸，大家也会对这种强奸提出巨大的质疑。男人被强奸后会对他个人造成多大的具体伤害？这种行为所导致的社会危害性是否足以启动刑罚制裁机制？男性作为强奸罪的主体对我们的道德观有多大的打击？这诸多的观点和疑虑也造成了女性强奸犯在法律上的空白。
女强奸犯（直接实行犯）存在的可能性
在现行法律下，按照罪刑法定原则，女性不可能成为强奸犯的直接实行犯，但是女性强奸犯（直接实行犯）在法学研究上有没有存在的可能呢，应不应该构成犯罪呢？我们可以从犯罪构成的四大方面来分析，首先，相对应于一般强奸犯，我们不难得出女强奸犯所犯强奸罪的犯罪客体应该是刑法应当保护的男性的性自由权，虽然女性强奸男人的风险投资要比男人强奸妇女高得多，因为至少受强暴的男人没有因为自己被奸而导致怀孕的后顾之忧，但是这不能也不应该成为男性性自由权的不到保护的借口；犯罪客观方面，也应该主要表现为以暴力、胁迫或者其他手段，违背男性自愿，强行与之发生性交的行为。很多人认为，由于男女生理上的差异，女性不大可能“强奸”男性。但是随着科技的发展和药物的开发研究，女性完全可借此在违背男性意愿的情况下对其进行“性侵犯”。抛开药物方面不提，利用职权的威逼利诱或者以身体色诱都可以发生“诱奸”。假想一个例子，一个身残志坚，特别帅气的男性拖着都没有工作的一家人，而自己的收入成为全家唯一的生活来源，这时，单位的女上司以开除他作为威胁而强行要与其发生性关系，那么这个男性被强奸的可能性是非常大的。犯罪主体，我觉得只要是按照刑法规定能够负刑事责任的女性完全可以成为犯罪主体。犯罪主观方面，随着社会的进步、女性地位的提升，在性要求、性欲望无法得到满足且自己无法控制时，女性同样容易做出犯罪行为(强奸行为)，如女老师“诱奸”男学生；妻子虐待丈夫；女上司性骚扰男下属等，所以此罪的主观方面只要女性具备直接故意就可以了，且完全可能发生。综上所述，女性在立法上不应该被排除在强奸犯的直接实行犯之列。
女强奸犯（直接实行犯）的社会危害性
当然，按照罪责刑项适应性原则，如果女性强奸男性要作为犯罪来论处，不得不考虑的一个标准就是此罪的社会危害性。不可否认，女性强奸男性的社会危害性普遍来说没有男性强奸女性的社会危害性大，但是男性受害者因此所留下的伤痛确是现实存在的。来看下面两个案例。
案例一：张诚拥有名牌大学的学历，两年前从踏进单位第一天起，上司刘艳就对他格外关照。她还说，如果听她的，她会提他当科长。他起初有过犹豫，但是在前途面前妥协了…… 在一个办公室的角落里，刘艳不顾张诚的抗拒，软硬兼施“强暴”了他。后来，刘艳希望张诚随叫随到，在卧室里强行绑了他，开始用皮鞭抽打，并用滚烫的蜡油滴在其私处。他痛得失去了知觉，男性本能的自尊驱使他挣脱桎梏。 张诚痛苦地说:“我想告她，可是不知道怎样说给别人听。我想死，又不甘心。几天前心爱的女朋友离我而去，我想我现在是对女人充满恐惧，可是谁又能告诉我该怎么办？”
案例二：受害者母亲王女士说：“我儿子高宇1989年出生，他相貌英俊、体格健美，可是一年前，儿子被一个年轻的女教师盯上了……听儿子说，去年夏天的一个中午，他被一个名叫苏丽的女教师带进空无一人的办公室。苏丽将门反锁上，让他坐到沙发上，然后将身体靠向他，并说如果按她说的做，她可以保送儿子到省重点高中……儿子说当时自己又惊又怕，可后来，苏丽越发肆无忌惮，几乎每隔两三天就要叫儿子去她的房间。”王女士说，正处在青春期、对异性充满了好奇心的儿子无力摆脱这个年龄比他大一倍的女人的“性控制”，长期处于身心扭曲状态的他在课堂上越来越无法集中注意力，学习成绩急速下滑。我想到派出所报案，律师告诉我，在我国现行的法律规定中，对于苏丽这类性侵犯，没有相关法律可以制裁。” 走投无路之下，王女士最终选择了“私了”，她接受了苏丽赔偿的1万元精神损害金。
上述案件在一定程度上说明，男性被害者被女性强奸所带来伤痛是现实的，具有社会相应的社会危害性，我们在立法上也应该加以概括，当然，考虑到所受的伤害没有女性受害者的大，我们可以在量刑上给予考虑，如我国刑法现行规定的强奸罪应判3年以上10年以下有期徒刑，那么女性强奸男性的女性强奸可以判1年以上3年以下有期徒刑；或者我们可以赋予法官自由裁量权，让法官按照强奸罪的法定刑从轻或减轻处罚。
综上所述，女性强奸犯（直接实行犯）在现实中是客观存在的、其社会危害性也是巨大的，我们应该尽快呼吁我们的立法机关应该及早在我国刑法中加以相应的修改，不能让女性强奸犯（直接实行犯）继续成为我国法律的空白。


1 本文所指的“女性强奸犯”均指女性作为强奸罪的直接实行犯。
2 见苏彩霞著的《域外强奸罪立法的新发展》 刊于2001年第二期《法学杂志》
参考书目：
《美国刑法强奸罪之研究》（邱玉梅 陈如春著） 见《河南省政法管理干部学院学报》2004年 06期
《社会危害性在犯罪构成理论中的地位探析》（胡利敏 韩啸著） 见《河北法学》2005年 01期
《女性可否成为强奸罪的直接正犯》（华旭东著） 见《人民检察》2005年 17期