住房抵押贷款证券化的法律问题研究

古晶


内容提要
住房抵押贷款证券化是资产证券化中最基础最具有典型意义的一种，在西方发达国家已取得显著的成就，在我国也已纳入了实施日程。
本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题，为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索，试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。
文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念，第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管，以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角；住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多，这一问题的说明集中在文章的第三部分；第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整；第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境，即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突，并提出了相应的解决措施；第六部分是文章的结尾，对全文起补漏和综述的作用，并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想，以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。
关键词：住房抵押贷款证券化 信托 特殊目的机构




住房抵押贷款证券化的法律问题研究
【目次】
第一章：引言???????????????????????????????????????????????????????2
第一节：问题的引出???????????????????????????????????????????????2
第二节：抵押贷款和资产证券化的基本概念及社会职能?????????????????3
第三节：资产证券化的相关概念区分?????????????????????????????????11
第二章：国外房贷证券化的法律监管及其对中国的启示???????????????????14
第一节：美国的证券化法律规定?????????????????????????????????????14
第二节：欧洲的证券化法律规定?????????????????????????????????????15
第三节：亚洲国家和地区的证券化法律规定???????????????????????????15
第四节：国际清算银行对资产证券化的监管规定???????????????????????16
第五节：我国已有的证券化试点方案、探讨???????????????????????????17
第三章：住房抵押贷款证券化的运行主体???????????????????????????????19
第一节：证券化流程中的各参与方及其相互关系???????????????????????19
第二节：特殊目的机构(SPV)的设置??????????????????????????????????23
第四章：住房抵押贷款证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决?????????29
第一节：资产转移中的法律问题?????????????????????????????????????29
第二节：信用增级?????????????????????????????????????????????????29
第三节：信用评级?????????????????????????????????????????????????31
第四节：证券化结构中的法律问题???????????????????????????????????31
第五节：其他法律问题?????????????????????????????????????????????39
第五章：证券化前提下对我国现行法律的分析及要求?????????????????????43
第一节：标准住房抵押贷款证券化流程对法律的要求???????????????????43
第二节：我国先行法律、金融机构的状况、不足,证券化的法律限制??????45
第三节：商品房按揭法律关系的分析?????????????????????????????????59
第四节：证券化法律关系的分析?????????????????????????????????????61
第六章：结语：建立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议???????????????62








第一章. 引言
天津市人民政府


天津市人民政府工作规则
天津市人民政府



（1998年6月4日天津市人民政府第一次常务会议通过）

总 则
一、本届政府正处在世纪之交的重要发展时期，受命于国务院宣布了对天津城市定位之后，承担着实现跨世纪发展的重大历史使命。为使市人民政府的各项工作法制化、规范化、科学化，建立一个廉洁高效的政府，根据中共天津市第七次代表大会和市第十三届人民代表大会第一次会议
的总要求，依照宪法、地方各级人民政府组织法及有关法律、法规，制定本规则。
二、市人民政府组成人员要认真学习马列主义、毛泽东思想特别是邓小平理论，高举邓小平理论伟大旗帜，以党的十五大精神为指针，在中共天津市委的领导下，保证党和国家的路线、方针、政策的贯彻落实，在政治上、思想上、行动上自觉地同以江泽民同志为核心的党中央保持高度
一致，切实做到政令畅通。
三、市人民政府组成人员要牢记全心全意为人民服务的宗旨，发扬党的优良传统和作风，坚持“一切为了人民，一切依靠人民”的基本工作思路，设身处地为老百姓着想，时刻关心群众疾苦，尽心竭力为人民办事，始终与人民群众保持密切联系。
四、市人民政府组成人员要具有强烈的责任感、使命感和紧迫感，保持良好的精神状态和过硬的工作作风。要坚持解放思想、实事求是的思想路线，大胆地试，大胆地闯，不断开创工作的新局面。要忠于职守，埋头苦干，扎实工作，讲求实效，防止和克服官僚主义、形式主义。要精简
会议、公文和事务性活动，简化办事程序，提高工作效率，保证工作质量。各部门之间的工作要相互协调，密切配合，切实落实市人民政府的各项工作部署。
五、市人民政府组成人员要廉洁从政，带头执行党中央、国务院和市委的有关规定，自觉接受组织和群众的监督，抵制各种腐朽思想的侵蚀，勇于同各种腐败现象作斗争，努力做廉洁自律的表率。
六、市人民政府组成人员要增强民主法制观念，依法行政，积极推进民主法制建设，认真执行市人民代表大会及其常务委员会的有关决议、决定，自觉接受法律监督和工作监督。市人民政府各部门要依照法律、法规和规章的规定行使职权。

市人民政府组成人员的职责
七、市人民政府由下列人员组成：市长，副市长，秘书长，列入市人民政府序列的各委办主任和各局局长。
八、市人民政府实行市长负责制，市长领导市人民政府工作，副市长、秘书长协助市长工作。
九、市长召集和主持市人民政府全体会议、市人民政府常务会议和市长办公会议。市人民政府工作中的重大问题，必须经市人民政府全体会议或者市人民政府常务会议讨论决定。
十、副市长按照分工负责处理所分管的工作，受市长委托负责其他方面的工作或者专项任务，并可代表市人民政府进行外事活动。
十一、负责常务工作的副市长除其分管的工作外，还协助市长负责市人民政府的日常工作，在市长出访期间代行市长职务。
十二、市人民政府秘书长协助市长处理市人民政府的日常工作，负责市人民政府的机关工作，处理市长授权的其他工作。
十三、市人民政府各委办主任、各局局长负责本部门的工作。

会议制度
十四、市人民政府实行全体会议、常务会议和市长办公会议制度。
十五、市人民政府全体会议由市长、副市长、秘书长、列入市人民政府序列的各委办主任、各局局长组成，由市长或市长委托负责常务工作的副市长召集并主持。会议的主要任务是：
（一）决定和部署市人民政府的重要工作；
（二）传达党中央、国务院的重要指示，通报国内外形势，协调各部门工作；
（三）讨论其他需要市人民政府全体会议讨论的事项。
市人民政府全体会议一般每年召开两次，根据需要可安排有关人员列席会议。
十六、市人民政府常务会议由市长、副市长、秘书长组成，由市长或市长委托负责常务工作的副市长召集并主持。会议的主要任务是：
（一）讨论决定市人民政府工作中的重大事项；
（二）讨论通过提请市人民代表大会和市人民代表大会常务委员会审议的议案；
（三）讨论通过由市人民政府制定和发布的行政规章；
（四）讨论决定市人民政府管辖干部的任免、奖惩事项；
（五）讨论决定市人民政府各部门、各区县人民政府请示市人民政府的重要事项；
（六）分析全市形势；
（七）讨论决定市人民政府贯彻国务院重要文件和重要会议的措施、意见；
（八）通报和讨论其他重要事项。
市人民政府常务会议一般每月召开两次。
十七、市长或市长委托负责常务工作的副市长召集并主持市长办公会议并确定参加会议人员，及时研究、处理市人民政府日常工作中的重要问题。
市长办公会议根据需要不定期召开。
十八、副市长、秘书长按照分工或受市长委托召开专题会议，研究、协调和处理市人民政府工作中一些专门问题。
十九、市人民政府全体会议、常务会议、市长办公会议的议题由秘书长统筹后提出，报市长确定，会议的组织工作由市人民政府办公厅负责。
市人民政府全体会议、常务会议、市长办公会议的会议纪要，一般由秘书长签发，必要时报市长或负责常务工作的副市长签发。专题会议的会议纪要，由主持会议的市人民政府领导同志签发，也可委托市人民政府副秘书长签发。
市人民政府全体会议、常务会议和市长办公会议讨论决定的事项如作新闻报道，须经秘书长或分管副秘书长同意，重大事项的报道须报市长决定。
二十、严格控制以市人民政府名义召开的全市性会议，确需召开的，经分管副市长审查后报市长或负责常务工作的副市长同意。以市人民政府办公厅名义召开的会议也要严格控制。
二十一、市人民政府各部门也要严格控制会议，特别是全市性会议。一般专业性会议不要以市人民政府名义召开。
二十二、市人民政府各部门召开的全市性工作会议，一般不邀请市人民政府其他部门和各区县人民政府的主要负责同志出席。确实需要的，须报市人民政府批准。
二十三、市人民政府及市人民政府各部门召开会议要贯彻精简、高效、节约的原则，尽量压缩会议时间，精减会议人员，不得在高级宾馆开会。确需在外省市召开的新闻发布会、洽谈会、招商会、交易会等，须经市人民政府批准。在不需要保密的情况下，尽可能采用电视电话会议等快
捷、高效、节俭的会议形式。

公文审批制度
二十四、市人民政府各部门和各区县人民政府向市人民政府报送公文，应当符合《国家行政机关公文处理办法》（国办发〔1993〕81号）和《天津市实施〈国家行政机关公文处理办法〉细则》（津政办发〔1996〕21号）以及市人民政府办公厅印发的《关于向市人民政府报
送文件的规定》（津政办发〔1996〕41号）的有关规定。
二十五、对市人民政府各部门和各区县人民政府报送市人民政府审批的公文，按公文审批程序和市人民政府领导同志分工负责的原则办理，由市人民政府办公厅按照市人民政府领导同志分工呈批；对涉及两个以上市人民政府领导同志分管工作的公文，应依次呈送分管的领导审批；对重
大问题，直送市长或负责常务工作的副市长审批。
二十六、有关部门直报市长、副市长个人的公文，如是需市人民政府审批的，应由市人民政府领导同志秘书或其他人员送市人民政府办公厅文件主管部门登记后，再按公文的审批程序办理。对越级行文，除紧急情况外由办公厅退回报送单位，请他们按规定程序逐级上报。
二十七、审批公文，应表示“同意”、“拟同意”或提出明确具体的意见、指示。对于一般报告性公文，圈阅表示“已阅知”；对于有具体请示事项的公文，圈阅则表示“同意”请示的事项。签批公文应使用钢笔或毛笔。
二十八、市人民政府令、提请市人民代表大会或者市人民代表大会常务委员会审议的议案、报送国务院的请示和报告，由市长签发。以市人民政府和市人民政府办公厅名义向国务院各部委联系商洽工作的函件，一般由分管副市长签发；特别重要的，应经负责常务工作的副市长或市长同
意后，再签发。
二十九、以市人民政府名义印发的除前条所述公文之外的其他公文，按照职责分工，分别由市长、副市长和秘书长签发。副市长签发公文时，对涉及其他副市长分管工作的公文，应经有关副市长审核同意后再签发；属于重大问题，或涉及机构、人、财、物及规划、管理权限等调整利益
和职权关系的，由分管副市长审核后，送市长签发，或由市长委托负责常务工作的副市长签发。
三十、市人民政府办公厅可以代市人民政府行文。以市人民政府办公厅名义行文（包括转发文件），根据文件内容，由分管副市长或秘书长签发，也可委托副秘书长、办公厅主任签发。属于市人民政府机关内部事务的办公厅公文，由秘书长或办公厅主任签发。
三十一、经秘书长、副秘书长或办公厅主任同意，市人民政府文件可以向社会公布。
三十二、市人民政府各部门和各区县人民政府报送市人民政府审批的公文，必须由部门、区县的主要负责同志签发，主要负责同志不在时，由主持工作的负责同志签发。除市人民政府领导同志直接交办的事项外，各部门、各区县的请示、报告，要报送市人民政府，一般不得直接报送市
人民政府领导同志个人，不得多头报送。
三十三、市人民政府各部门和各区、县人民政府请求市人民政府发布、批转的公文，应属于关系全市总体规划、重大改革方案、行政规章、政策措施等方面的内容，以及需要各地区、各部门、各单位普遍执行或周知的重大事项。
三十四、市人民政府各部门要认真履行各自的行政职责，属部门职权范围内的事务，由部门自行发文；确有必要联合发文的，由主办部门会同有关部门联合发文。有关部门联合发文或联合向市人民政府报文，必须由有关部门主要负责人会签。
三十五、对拟发的公文内容，部门间如有分歧意见，主办部门的负责同志要主动与有关部门协商，协办部门要积极配合，不要把未经认真研究、协商的问题上交市人民政府；经主办部门的主要负责同志与协办部门协商，仍不能取得一致意见的，主办部门应列出各方理由、依据，提出建
议，报市人民政府，由分管副市长进行协调或裁定。

内事活动及外事活动制度
三十六、市人民政府领导同志深入基层调研、检查工作，要减少随行和陪同人员，轻车简从。在市区内一般不在基层用餐；路远难以赶回的，按规定用工作餐。
市人民政府各部门负责同志也应当按此原则办理。
三十七、为保证市人民政府领导同志集中精力研究处理政府工作中的重大问题，除出席市委、市人民政府统一安排的活动及重要外事、外经贸、重点工程、重要活动外，一般不参加各地区、各部门、各单位安排的剪彩、首发式、各类庆典等事务性活动。要切实改进会风，开短会，讲短
话，注重实效，市人民政府领导同志不陪会。
市人民政府各部门、各单位一般不要邀请市人民政府领导同志出席属于本部门、本单位职责范围内的会议和事务性活动。确有必要邀请的，应当事先报告市人民政府办公厅。市人民政府办公厅要从严掌握，提出意见报批。
三十八、无特殊情况需要，市人民政府领导同志不以个人名义为本市各部门、各地区、各单位的会议签发贺信、贺电，也不题词。确属情况需要由市人民政府领导同志签发的贺信、贺电和题词，一般也不公开报道。
三十九、要进一步改进市人民政府领导同志内外事活动的宣传报道方式，为改革典型让版面，为人民群众让镜头。市人民政府组织或经市人民政府批准的有重大影响的会议和活动，要按经审定批准的方案进行新闻报道。市人民政府领导同志下基层调查研究、检查工作和参加一般专业性
会议的新闻报道要严格控制，需要新闻报道的，要经有关市人民政府领导同志同意。
四十、副市长的外事出访，由市外事部门提出初步意见，经市政府分管外事工作的副市长签署意见，由市长批准（担任市委常委的还需报市委书记批准），然后由市长签发报国务院审批。
市人民政府各部门、各区县人民政府正职领导因工作需要出国访问，由市外事部门报主管副市长和分管外事工作的副市长同意后，报市长批准。上述部门的副职领导出访，需由市外事部门审核，呈主管副市长和分管外事工作的副市长批准。安排出访应确属工作需要，从严控制。
四十一、市长、副市长会见来访的外国官方人士和港、澳、华侨客人，由市外事办公室统一协调，呈有关市领导同志批准；会见来访的经贸界外国人士，由市外经贸委协调后，呈有关市领导同志批准；会见来访的台湾人员，由市台办审核，呈有关市领导同志批准。
市人民政府领导同志外事会见的宣传报道，由市人民政府领导同志根据需要决定。

离津外出请示报告制度
四十二、副市长、秘书长离津出差、出访或休假，应当在事前书面或口头向市长请示，经批准同意后方可离津。
四十三、市人民政府各部门、各区县人民政府正职领导出差、出访或休假，需本人书面向分管的市人民政府领导同志请示，报市长批准同意后方可离津，并由委局或区县政府办公室将外出时间、地点和代为主持本部门工作的负责同志名单，报市人民政府办公厅备案。市人民政府各部门
、各区县人民政府副职领导出差、出访或休假，由分管的市人民政府领导同志批准。
市人民政府各部门、各区县人民政府正职领导因公外出回津后，需本人书面或口头向主管的市人民政府领导同志汇报，一些比较重大的问题，需向市长或负责常务工作的副市长报告。
四十四、市人民政府办公厅要随时掌握市人民政府各部门和各区县人民政府主要负责同志离津外出的情况，及时向市长、副市长和秘书长报告。



1998年6月9日