《现代金报》2012年5月6日第A2版报道：不满开发商降价，杭甬接连上演“房闹”事件。“房闹”作为一种全新的社会现象，近来在全国各地，尤其是经济较发达地区频频上演。业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与房地产商闹事的行为称为“房闹”。 有小打小闹者，亦有血腥大闹者，屡屡发生，堪称楼市一景。这其中有该闹的，也确有无理闹事的。但无论怎样闹，都应合法，至少合理去闹。摒弃文明，采用暴力手段，打砸的行为要坚决杜绝，此类行为也会受到法律制裁，受害者成为违法者的现象也是大家都不愿看到的。
透过房闹现象的表象看本质，购房者在面对房价下跌时集体“房闹”，或要求开发商退房，或要求补齐差价，究竟有无法理依据呢？
在此我们不可避免要谈及两个关键词：情势变更原则、商业风险。
情势变更原则从民法学角度讲，是指合同成立后，作为合同关系基础的情势，由于不可归责于当事人的原因，发生了非当初所能预料的变化，如果仍坚持原来的法律效力将会产生显失公平的结果，有悖于诚实信用原则，因此，应当对合同的法律效力作相应的变更乃至合同解除的一项法律原则。情势变更原则实质与功能在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果，平衡当事人之间的利益，维护社会公平和商品安全交易。
按照经济学的定义：商业风险是指在商业活动中， 由于各种难以或无法预料、控制的因素的作用，使主体的预期收益与实际收益发生背离，因而有蒙受经济损失的机会或可能性。财务管理学认为：“商业风险（也叫经营风险）是投资风险的一种，是指生产经营的不确定性带来的风险，它是任何商业活动都有的。”国内合同法学者将其定义为：“商业风险是指商人或商业组织在商业活动中因经营活动所应承担的正常损失”。笔者认为商业风险是商主体从事商活动时预期收益在既定条件下（经济情势不发生巨变也不是不发生变化）实现的可能性。
那么对于“房闹”的购房者来说， 面对房价下跌，到底有何种解决路径呢？究竟是根据风险自负原则，独自承担房价下跌的商业风险，还是有权援引情势变更原则要求开发商退房解除合同或补差价？
要解决此问题，首先要正确区分商业风险和情势变更的界限。
情势变更与商业风险都可能由物价涨跌、币值升贬、市场兴衰等情事引发，并都可能给当事人带来不利影响。但两者在本质上却有明显的区别：
一、主观要素不同：情势变更是在当事人订立合同时不能预见并不能克服，双方均无过错的情况下，因不可归责于双方当事人的事由引起的；而商业风险在当事人订约时是能够预见或应当预见的，当事人预见到这种风险或应当预料而没有预料，并且愿意以此为代价去从事经营活动，在主观上是有过错的。即商业风险可归责于一方当事人的主观过错。
二、发生原因不同：情势变更是由当事人以外的原因即其不能预料的经济情事引发的，而这些经济情事如国家经济政策的重大调整、价格的非正常涨落、市场的异常变化等往往又是重大变故引起的，其所导致的风险是异常的；而商业风险的发生则与商主体的素质、经验等自身因素有关，取决于商主体是否遵守商品的价值规律，是否了解市场行情以及对市场信息的判断力等，这种风险是商业活动中的正常风险。
三、发生时间不同：情势变更发生在合同履行期间，即合同生效后至履行终止前之一段时间内；而商业风险则可能发生在合同履行期间，也可能发生在其他时间。
四、产生影响不同：情势变更一般会对合同的正常履行产生重大影响，即在客观上可能造成合同履行不能或合同目的不达的后果，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损失；而商业风险所产生的影响则较小，不会造成合同履行不能或合同目的不达的后果。
五、法律后果不同：情势变更导致的法律后果有二：一是变更合同，消除显失公平的后果。二是解除或终止合同，并免除当事人的法律责任。因情势变更而变更或解除合同的目的在于平衡双方当事人利益，由双方分担风险；而商业风险导致的法律后果则是当事人“责任自负”。按商业风险责任自负原则，无论出现何种情况的商业风险，对当事人都不能免责，而应自行承担风险。如果当事人因此而不履行合同则应承担违约责任，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。
很明显，在习惯了接受房价“长期上扬”的心理预期后，房价稍微下调，购房者也会觉得无法接受。以高价买下房子的老业主要求退房，跟开发商之间闹得不可开交。其实，开发商与购房者之间能不能就降价较劲，关键看合同约定，契约优先。合同如写明若降价将补偿业主或者或退房，那么业主要求要求补齐差价或退房无可厚非，反之，合同中若无相关条款，业主的要求只能算是“无理取闹”。业主以开发商降价为由，打砸售楼处，扰乱公共秩序的行为都是违法的，如果情节严重将会构成犯罪。开发商降价，从而给业主带来损失并不能成为打砸的理由，房子跟市场交易的其他商品一样，会升值也会贬值，业主作为理性的商主体，作为完全民事行为能力人，其购房是在自己自由意志的支配下完成，不存在开发商欺诈胁迫或趁人之危，其购房行为是一种商事行为，应该清楚地认识到即便是自住型需求，买房也改变不了投资性事实。“房闹”，情理上说不过去，法理上更站不住脚。购房者必须意识到购房行为背后存在的商业风险，做好房产可能贬值的心理准备。除非国家政策层面的变动，导致房产合同履行不能，购房者可以此为由要求适用情势变更原则解除购房合同以外，其他情况下开发商为应对市场竞争自主降价行为导致购房者房产贬值属正常商业风险，购房者无权要求解除合同（购房合同另有约定除外）。


（作者单位：济阳县检察院）


四川省甘孜藏族自治州人民政府办公室


甘办发〔2005〕165号



甘孜藏族自治州人民政府办公室转发州卫生局等部门甘孜州重点地方病防治规划（2005～2010年）的通知

各县人民政府，州级各部门：
州卫生局等部门制定的《甘孜州重点地方病防治规划（2005～2010年）》已经州政府同意，现转发你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　二〇〇五年十一月八日 　


　　甘孜州重点地方病防治规划（2005—2010年）
　　　　州卫生局　州发改委　州财政局
　　州农业局　州林业局　州水利局　州扶贫办
　　　　　　　（二○○五年九月）

地方病是指在一定地区内发生的生物地球化学性疾病、自然疫源性疾病和与不利于人们健康的生产生活方式密切相关疾病的总称。多年来，在各级党委、政府的领导下，经过有关部门及广大地方病防治工作者几十年的艰苦努力，我州地方病防治工作取得明显成效。但是，由于多种原因，在我州18个县还存在不同程度的地方病流行，主要有大骨节病、碘缺乏病、地方性氟中毒、地方性砷中毒、鼠疫、布病。碘缺乏病有18个县未达到基本消除阶段目标，地氟病有现症病人10.3万,其中饮水型氟中毒有30个病区（村）尚未改水。地方病严重危害病区广大人民群众身体健康，制约经济发展和社会进步。
根据《四川省人民政府办公厅转发省卫生厅等部门四川省重点地方病防治规划（2005～2010年）的通知》（川办发〔2005〕11号）精神，为有效预防和控制地方病的流行，解除病区人民的疾苦，促进经济社会发展，制订本规划。
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想
按照“政府领导、齐抓共管，预防为主、科学防治，突出重点、因地制宜，统筹规划、分步实施”的原则，充分调动各级人民政府、有关部门和单位的积极性，广泛动员群众参与，多渠道筹措资金，切实落实有效防治措施，加快地方病防治进程。
（二）基本原则
1、政府领导、齐抓共管。各级人民政府要将地方病防治工作纳入本地区国民经济和社会发展计划，加强领导，加大投入。组织动员有关部门和社会力量密切配合，认真履行职责，共同推动防治工作扎实有效、深入持久地开展。
2、预防为主、科学防治。通过改变病区群众的生产生活环境，减少并努力消除各种致病因素；深入开展健康教育活动，增强群众的自我保护意识，形成良好的生产生活方式，积极探索有效的防治措施，提高科学防治能力。
3、突出重点、因地制宜。根据各种地方病流行特点、病情程度、自然环境、社会和经济条件，将对群众健康危害比较大、防治效果比较好、防治措施容易落实的地方病作为防治重点，因地制宜地采取行之有效的综合防治措施。
4、统筹规划、分步实施。在摸清流行情况的基础上根据本地经济发展水平，采取“先重病区后轻病区、先人群密度大病区后人群密度小病区”的做法，统筹规划，分步实施。
二、目标
（一）总目标
2005年，全州实现基本消除碘缺乏病目标。到2010年，全州95%以上的县实现消除碘缺乏病目标；地方性氟（砷）中毒县（村）达到控制标准，大骨节病有1/4的病区县（村）达到控制标准；鼠疫防治知识健康教育知晓率达80%；布病防治1/2的县达到稳控标准。
（二）具体工作目标
1、鼠疫防治。
(1)到2010年，国家鼠防监测县健康教育知晓率达90%，省监测县达80%，其余县达到70%。
(2)加强鼠疫监测，力争不发生人间肺鼠疫疫情。一旦发生，严格按鼠疫疫情应急处置方案执行。
2、碘缺乏病。
（1）2005年，12个县达到基本消除碘缺乏病目标，实现全州达到基本消除碘缺乏病目标；从2006年起，力争每年有25%的县达到消除碘缺乏病目标；到2010年，全州95%以上县达到消除碘缺乏病目标。
（2）已达到消除碘缺乏病的县要不断完善消除碘缺乏病工作机制，进一步巩固防治成果，保持防治工作可持续发展。
3、氟中毒。
（1）饮水型氟中毒。到2010年，全州80%的病区村完成改水，其中90%的中、重病区村完成改水，农村饮水安全工程保持良好运行状态，水质符合国家农村饮用水卫生标准。
（2）饮茶型氟中毒。到2010年，查清全州病情和病区分布范围，逐步落实防治措施。
（3）到2010年，地方性氟中毒病区中小学生和家庭主妇防治知识知晓率分别达到85%和70%以上。
4、砷中毒。
（1）到2006年，完成全州地方性砷中毒病区分布调查工作。
（2）到2010年，完成全部饮水型地方性砷中毒病区村的改水，改水工程保持良好运行状态，水质符合国家农村饮用水卫生标准。
（3）到2010年，地方性砷中毒病区中小学生和家庭主妇防治知识知晓率分别达到85%和70%以上。
5、大骨节病。
到2010年，大骨节病重病区儿童大骨节病X线总检出率降至15%以下，大骨节病中、轻病区儿童大骨节病X线总检出率降至10%以下。
6、布鲁氏菌病。
（1）过去已达到基本控制和稳定控制的县要不断完善工作机制，进一步加强人间血清的监测，保证工作持续开展。
（2）到2010年50%的县达到控制标准，50%的县达到稳控标准。
三、主要技术措施
（一）加强地方病的监测，为制订和实施防治规划提供科学依据。各级政府要组织力量进一步查清地方病类型、病区范围、病人数量等情况。加强地方病病情和相关危险因素监测，及时、准确地掌握病情变化趋势和存在的问题，为规划的制订和实施提供科学依据。
（二）加强健康教育，提高群众自我保健意识。大力开展多种形式的地方病防治宣传教育活动，使病区群众普遍掌握地方病防治知识，不断增强防病意识，提高自我保护能力，改变不利于健康的传统的生产和生活习惯，自觉采取有效措施，预防和减少地方病的危害。
（三）大力实施综合干预措施，切实降低地方病发病率。
1、大骨节病。对居住自然条件恶劣的，实行搬迁（搬迁规划另行制订）；对纳入国家六大林业重点工程规划范围的，结合退耕还林、退耕还草工程，使病区家庭逐步改变传统的生产生活方式；其他病区要因地制宜地实施改变种植结构或发展经济作物、换粮、普供硒碘盐等措施，努力降低大骨节病的发病率。
2、碘缺乏病。未达到消除碘缺乏病目标的县，要进一步规范碘盐的营销网络，继续加大普及供应合格碘盐力度，提高碘盐覆盖率和合格碘盐食用率；已达到消除和基本消除碘缺乏病目标的地区，要坚持对碘盐、销售进行监督和监测，巩固消除碘缺乏病工作防治成果。
3、氟（砷）中毒。在饮水型氟（砷）中毒病区，结合农村饮水安全工程，大力实施改水措施，除氟降砷；已控制的病区，加强饮用水质监测，积极开展监测工作，巩固防治成果。
4、对某些与居住环境密切相关的地方病，病区要结合农村集镇和农村新村建设实行整体搬迁，脱离病区居住的小环境。
（四）积极开展现症病人治疗工作。坚持以人为本，因地制宜地探索多种治疗方法和借鉴国内外成功经验，采取积极措施，尽可能减轻患者病痛，恢复劳动能力，提高生活质量。对严重缺碘的孕产妇、婴幼儿患者，在医生指导下，采取口服碘油丸的措施；对氟骨症、大骨节病患者，采用药物（包括中药）治疗，缓解临床症状，减轻痛苦；对砷中毒，以对症治疗为主，减少病痛。
（五）加强应用性科学研究，不断提高防治水平。坚持科研为防治服务的方针，针对地方病防治工作中难点和关键环节组织技术攻关，力争有所突破。目前，大骨节病等地方病病因尚未明了，饮茶型地氟病尚无有效防治措施，氟骨症、大骨节病尚无特效治疗药物。针对这些问题，要加强与国内、国际间的科研合作，及时跟踪和借鉴国内、国际上的成功经验，不断引进先进的技术和方法，解决地方病防治工作中难点和关键环节，使防治工作上新台阶。
　　四、保障措施
　　（一）加强领导，强化责任。各级政府要加强地方病防治工作的领导，建立健全防治工作领导和协调机制，将地方病防治工作的效果评价纳入政府和有关部门主要领导任期目标，实行目标责任制和责任追究制。研究制定促进地方病防治工作的政策和措施，广泛筹集并统筹安排防治工作所需资源，解决防治工作中出现的问题。
（二）分工负责，齐抓共管。各有关部门和单位既要切实履行各自职责，又要密切配合，加强部门间的协调，逐步建立和完善“政府领导下，多部门合作”的工作机制。
卫生部门要负责制订地方病防治工作规划，拟订具体计划和实施方案，及时提出防治策略、措施和技术标准，组织开展重点地方病防治、监测、健康教育并对防治措施及其效果进行考核评估。负责向有关部门提供地方病病区范围和病情资料，为有关部门开展地方病防治提供技术指导和咨询。负责饮水型氟中毒、砷中毒病区改水工程的卫生学评价以及氟骨症、大骨节病等病人的治疗。成立地方病专家咨询组，对规划实施提供医疗卫生技术指导、咨询，参与技术方案、技术标准等的制订。
发展和改革部门负责将地方病防治工作列入国民经济和社会发展规划。负责地方病病区移民搬迁、环境改造和改水工程的规划工作。
财政部门负责安排落实防治经费，监督经费使用情况。州级财政根据国家和省地方病治理重点项目安排必要的配套经费并对重大防治项目给予补助。县级财政部门负责安排落实本级财政地方病防治专项经费。
盐业部门负责制订碘盐专营供应计划，组织碘盐储运和销售，建立健全碘盐批发和零售销售网络，保证为缺碘地区供应合格碘盐。依法加强盐业市场和食盐专营管理，打击食盐市场中的违法经营食盐和非碘盐行为。同时配合卫生部门开展碘盐监测。
水利部门负责饮水型氟（砷）中毒病区改水工作。与卫生部门共同做好水质监测工作。
林业部门负责大骨节病病区退耕还林（草）的规划制订和实施。
教育部门负责在学校开展多种形式的地方病防治知识的宣传教育。
广播电视和宣传、新闻、出版部门负责组织有关地方病防治知识的宣传教育工作。
残联负责做好残疾人的管理和健康教育工作，预防智力残疾的发生。
科技部门对地方病防治的应用性研究课题给予优先安排。
工商部门依法加强盐业市场流通领域各个环节的质量监督，对出售非碘盐等违法行为依法查处。
质监部门负责碘盐、低氟砖茶流通、销售环节的质量监督管理。
扶贫部门对与地方病防治措施相结合的扶贫项目给予优先安排，对贫困地区重病户进行重点帮扶。
（三）强化法制管理，依法行政。认真贯彻执行《中华人民共和国食品卫生法》、《中华人民共和国标准化法》、《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国母婴保健法》、《中华人民共和国残疾人保障法》及《食盐加碘消除碘缺乏危害管理条例》、《盐业管理条例》、《食盐专营办法》等法律法规，坚持依法行政，同时要加强法制宣传，加大执法力度，使防治工作步入法制化管理的轨道。
（四）拓宽筹资渠道，加大经费投入力度。各级政府要按照规划的要求整合资源，加强地方病防治经费的投入，安排必要的防治经费。整合利用水利工程建设、退耕还林（草）、农业产业结构调整和扶贫等项目的资金，在病区采取 “渠道不变，加强管理，统一规划，集中使用”的原则，把资金捆绑使用，提高资金的综合效益。同时落实本级地方病防治专项经费并随经济增长逐年增加预算，保证地方病防治经费。
（五）加强地方病防治专业机构建设，提高人员素质。各级政府在安排疾病预防控制机构建设时应将地方病防治队伍作为疾病预防控制机构的重要组成部分统筹安排，配备与防治任务相适应的专业技术人员，加强在职人员继续医学教育和培训，提高人员素质，保持一支精干的地方病防治专业队伍
　　五、考核评估
各县人民政府应根据本规划的要求，结合本地实际，制订本地区地方病防治规划及具体实施方案。切实加强对规划执行情况的考核评估。每年通过自查、抽查等形式对防治工作经费、防治措施落实情况与防治目标完成情况进行考核评估。对完成规划目标任务好的县、单位由各级政府进行表彰，对未完成规划目标任务的县、单位由各级政府进行通报批评。2007年、2011年分别由州政府地方病及病害防治领导小组组织进行中期、终期评估，具体评估方案待省下发后另行制订。