黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈政发〔2004]21号



哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市全部免征农业税改革试点工作实施方案的通知




各区、县（市）人民政府，市政府有关委、办、局：
　　《哈尔滨市全部免征农业税改革试点工作实施方案》已经省政府批准，现印发给你们，请认真贯彻执行。

哈尔滨市人民政府
二○○四年十一月十九日



哈尔滨市全部免征农业税改革
试点工作实施方案





　　为搞好全部免征农业税试点工作，根据《黑龙江省全部免征农业税改革试点工作方案》，结合我市实际，特制定本方案。

　　一、指导思想

　　以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》（中发〔2004〕1号），全面落实免征农业税政策，切实保护和调动农民粮食生产积极性，确保农民减负增收，保证农村基层组织正常运转，促进农村经济社会全面、协调、可持续发展。

　　二、基本原则

　　（一）解放思想，改革创新。既要保持农村各项政策的连续性，又要突破传统思维方式和固有管理模式，积极探索,改革创新，努力构建适应农村经济社会发展的新型管理体制。

　　（二）统筹兼顾，突出重点。在落实免征农业税政策的同时，重点对乡（镇）机构、财政管理体制、农村义务教育管理体制进行改革，并以此带动农村的各项改革。

　　（三）实事求是，务求实效。坚持实事求是的思想路线，尊重农民群众和基层干部的首创精神，客观对待农村政治经济生活中的问题，正确处理当前和长远的关系，着力解决农村经济社会发展中的重点问题。

　　（四）化解矛盾，确保稳定。妥善处理各种矛盾，消除不稳定因素，确保农村社会稳定。

　　三、主要内容

　　全部免征农业税改革试点工作的主要内容是“一个免征、三项改革、六个完善”。

　　（一）落实全部免征农业税政策

　　1.从2004年度起，农村所有耕地全部免征农业税及附加。全部免征农业税后，不得变相收取其他费用；村级的机动地、开荒地以及其他原不缴纳农业税的土地，可继续采取公开、竞价的方式发包。

　　2.对税费改革后（呼兰区2001年至2003年，其他地区2002年至2003年）的农业税及附加尾欠和其他应收取的费用，有能力缴纳而没有缴纳的，继续组织征收；确无能力缴纳的，经村民大会或村民代表大会讨论，得到参会半数以上人员同意，乡（镇）财政所审核批准后，予以减征或免征。对税费改革前（含2001年）的农业税及附加和提留、统筹款尾欠，不符合政策规定的予以核销，不再向农民收取；符合减免规定的予以减免；符合规定、有能力缴纳而未缴纳的，登记造册，暂缓征收，以后再作处理。

　　3.全部免征农业税及附加带来的财政和村组织减收，由上级财政给予转移支付补助。未列入农业税决算的计税面积及计征税额，因免征农业税而带来的减收，由各区、县（市）自行解决。

　　（二）改革乡（镇）机构

　　1.转变政府职能。乡（镇）政府要适应建立农村社会主义市场经济体制和深化农村税费改革的要求，由管理型政府向服务型政府转变。一是转变政府管理经济职能，解除政府与企业的行政隶属关系，全面落实企业自主权，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用；二是适应发展农村社会主义市场经济和依法行政需要，把乡（镇）政府职能逐步转移到公共服务和发展公益事业上来；三是强化事业中心服务职能，理顺乡（镇）与县（市）站、所的指导关系，创新机制，切实为“三农”服务；四是进一步规范乡（镇）政府与村级组织的工作职能和事权范围，注重发挥村民委员会作为基层群众性自治组织的作用。
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　　乡（镇）政府主要职能：贯彻落实党的路线、方针和政策；维护农村社会稳定；负责农村社会管理、公共服务和社会化服务体系建设；引导农村劳动力转移和就业；进行农村社会公共和集体公益事业建设；推动农村经济发展。改革乡（镇）财政、卫生等管理体制。乡（镇）卫生院的事权、人权和财权统一上收区、县（市）级卫生行政部门。区、县（市）级职能部门的派出机构，实行由派出部门和乡（镇）双重管理，以派出部门管理为主。派出机构的党组织关系实行属地化管理，经费由派出部门负责核拨。

　　2.调整机构设置。实行党政机构综合设置，党政实行统一分工，工作人员一身多职。乡（镇）设置2个综合性办事机构，即党群办公室和行政社会事务办公室。乡（镇）人大和工青妇等群众团体的日常工作由党群办公室或设置专职岗位承担。乡（镇）政府一律不设执法队伍。
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　　乡（镇）事业单位承担的行政职能一律并入乡（镇）政府。原乡（镇）设置的6个综合服务中心改为2个或3个综合服务中心（含单独设立的计划生育服务中心），具体可根据工作需要设置农业技术综合服务中心和农村经济管理服务中心。畜牧业发达的县（市）可增设畜牧发展服务中心。有条件的地方，乡（镇）可以不设事业性中心，由区、县（市）按专业整合技术力量，分区域设立事业性中心。今后，乡（镇）政府不再新设自收自支事业单位。

　　计划生育服务中心可以分设,也可以与乡（镇）卫生院合并，保留计划生育服务中心牌子,实现资源共享。合并后的卫生院院长兼任乡（镇）计划生育中心主任，同时接受区、县（市）卫生部门和计划生育部门的领导，承担计划生育工作的全部服务责任。

　　3.精简行政编制和人员。乡（镇）机关行政编制在2004年上半年精简15%的基础上，再精简10%。区、县（市）可根据乡（镇）类型对编制使用情况进行局部调整，但区、县（市）机关不准占用乡（镇）行政编制。对现有工勤人员维持现状，只减不增，实行合同制管理。后勤管理实行市场化运作。清退乡（镇）党政机关聘用人员和其他各类临时人员。

　　乡（镇）事业单位财政供养人员编制（不含中小学校、卫生院）精简比例为30%。事业单位一律实行聘用合同制，具体按照《哈尔滨市事业单位聘用合同制管理办法》（哈办发〔2004〕10号）执行。

　　严格按编制配人，并在现有人员中竞岗配足，不得空编分流再进新人。5年内乡（镇）机关和事业单位不得增加新的编制和人员。今后，任何地区和部门不得要求乡（镇）设置专门机构和专门人员。

　　4.合理配备领导职数。乡（镇）党政领导职数按5人配备，同职级配备的领导干部均实行兼职。

　　5.实行竞争上岗，积极稳妥分流人员。乡（镇）机关干部和事业单位工作人员均要采取考试、考核、民主测评等方式竞争上岗。竞争上岗要严格按照公开、公正、公平的原则进行，尊重民主意愿，规范操作程序，防止暗箱操作。

　　乡（镇）机关和事业单位人员定岗分流工作，参照市直党政机关和事业单位定岗、定员及人员分流政策规定执行。各区、县（市）也可结合实际，在认真测算论证、确保稳定的前提下，自定人员分流政策，但要充分考虑政策的连续性，并保持本地区各项政策的平衡。机关或事业单位出现岗位空缺时，要分别在机关或事业单位分流人员中择优补充。要广开渠道妥善安置富余人员，可通过提前退休、离岗休养、学习培训、下派到村任职、领办参办企业、自谋职业等多种途径分流和安置。对学习培训人员，在职位出现空缺时，允许其参加竞聘，同等条件优先聘用。要做好分流人员的思想工作，引导他们转变观念，自主创业或重新就业，为他们解除后顾之忧，不得简单地把分流人员推向社会。各区、县（市）要制定乡（镇）机关和事业单位机构改革人员定岗分流工作方案，报市农村税费改革领导小组办公室和市人事局备案后执行。

　　继续调整行政区划。按2001年行政区划调整前基数，乡（镇）撤并较少的，应根据本地情况进行必要调整。行政村要按照“适当集中、合理布局、应撤必撤”的原则进行调整，土地面积和人口数量较少的按原附加收入计算；附加不足以维持村正常运转的行政村均须撤并。

　　（三）改革乡（镇）财政管理体制

　　1.明确财权、事权范围。明确界定区、县（市）和乡（镇）的事权范围，应由区、县（市）级承担的职能不得转移到乡（镇）。根据乡（镇）政府职能定位，重新划分乡（镇）财政收支范围，应由区、县（市）财政承担的支出纳入区、县（市）级支出范围，不得向乡（镇）转嫁负担。

　　2.推行“乡财乡用县监管”管理模式。改革现行预算管理体制，加强区、县（市）对乡（镇）的财政监督管理，规范乡（镇）理财行为，提高财政资金使用效益。在“三权”（预算管理权，资金所有权、使用权，财务审批权）不变的情况下，实施“五取消、五统一”，即取消乡（镇）财政总会计业务，统一由区、县（市）财政国库管理机构代理乡（镇）总会计账务；取消乡（镇）财政所银行账户，统一纳入区、县（市）在乡（镇）设置的财政国库支付中心账户；取消分散的管理方式，收入和支出均进入统一账户，集中收付，分别核算；取消分散采购办法，统一办理政府采购事宜；取消乡（镇）票据管理权，统一由区、县（市）管理发放票据。实行“乡财乡用县监管”后，乡（镇）的债权、债务关系不变。
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　　继续落实农村税费改革相关政策，严格税费改革转移支付资金管理，保证农村各项事业支出，任何地区和部门不得以任何理由截留、挪用转移支付资金。切实保证优抚、乡级道路、计划生育、农村公共卫生（包括乡村医生预防保健补贴）等项支出。乡级道路维修支出原则上纳入县（市）级管理，由县（市）交通部门统筹使用。属于村级经费支出范围、尚未明确的项目纳入村级办公经费支出；属于农村公益事业范围的项目纳入“一事一议”解决。

　　3.实行机构上划。将原乡（镇）政府财税办公室与农业税征收管理所合并，组建新的乡（镇）财政所，作为区、县（市）财政局的派出机构，由区、县（市）财政局直接管理。农业税专管员直接上收区、县（市），乡（镇）财政其他人员如何上收，由区、县（市）自行确定。乡（镇）财政所职能是负责乡（镇）财政预（决）算编制和资金管理，各项农民补贴和社保资金核定、兑付，契税、耕地占用税、烟叶特产税征收管理，监督政府预算单位财务收支活动。区、县（市）财政部门设立农村财政分局，履行原农业税征收管理局和乡（镇）财政管理机构职能，全面负责农村财政管理工作，管理乡（镇）财政所。
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　　（四）改革村级经费管理方式

　　原由村级支出、财政转移支付补助的村干部固定补贴、误工补贴和五保供养经费，纳入乡（镇）财政支出范围，分别经乡（镇）农村经济管理服务中心和民政部门审核后，由乡（镇）财政所按季或按月集中支付，也可采用工资卡形式委托银行发放。村干部工资补贴标准由区、县（市）政府根据当地农民人均收入确定。有生产或经营收入的村的村干部工资补贴可与生产经营收入挂钩。

　　财政转移支付的村级办公经费，拨付到村级支出专户，由乡（镇）农村经济管理服务中心对各村进行管理、监督及核算。村级收入较多的，可适当提高支出标准。三项开支结余部分，首先用于拖欠农民的债务和发展公益事业。
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　　村集体其他收支在所有权不变的前提下，由农村经济管理服务中心负责管理。
　　（五）完善农村义务教育管理体制

　　1.明确管理责任。认真贯彻落实“以县为主”的农村义务教育管理体制。农村义务教育上收区、县（市）统一管理，由区、县（市）教育行政部门统一行使人、财、物的管理权限，乡村只负责学校周边环境治理、落实国家“控辍”要求等事宜；其他农村义务教育责任不得以任何形式转嫁到乡村。

　　2.撤销乡（镇）教育管理机构。撤销乡（镇）教育办，原教育办承担的小学教育、教学和行政管理职能（含职业与成人教育、扫盲工作）划归乡（镇）中心校。
　　3.保证教育经费供给。将农村义务教育经费纳入区、县（市）级财政预算管理，按有关要求重新核定支出标准，保证教育经费投入不低于免征农业税前的水平，并做到逐年增加。中小学公用经费已经实行集中支付的，由学校提出用款计划，经教育主管部门审核同意后，由财政国库集中支付；未实行集中支付的，由区、县（市）教育（主管）部门实行专户管理，同时逐步实行集中支付。区、县（市）财政、审计部门负责监督审计。　
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　　4.进一步调整农村中小学布局。按照“小学就近入学、初中相对集中”的原则，撤并现有办学规模较小的村小学和教学点，在保证学生就学的前提下，实行划学区集中办学，有条件的区、县（市）可逐步建设有寄宿条件的学校，并切实解决好集中办学的学生住宿和交通问题，防止因集中办学导致学生辍学。加强教育布局调整后教育资产管理。学校合并后的闲置资产由产权单位处置，所得收入首先用于偿还学校建设形成的债务。

　　5.实行农村教师全员聘用制度。按照“按需设岗、公开招聘、平等竞争、择优聘用、严格考核、合同管理”的原则，实行中小学教职工聘任制和教师职务聘任制；按照调整后的中小学布局，重新调配师资，重点解决城镇教师超编而农村教师缺编问题。区、县（市）政府和乡（镇）政府所在地超编教师向农村中小学调配，实行定期轮岗制度；中心乡（镇）超编教师向边远缺编乡（镇）调配；超编学校教师向缺编学校调配。

　　6.改革农村学校分配制度。实行工资总额包干办法，按照“多劳多得、优劳多得、责重多得”的原则，全面推行结构工资制度。

　　（六）完善乡村债务化解办法

　　按照“核清旧债，防止新债，分类处理，逐年消化”的要求，努力化解乡村债务。积极组织回收债权，依法清收税费改革后的税费尾欠，收回的欠款首先用于偿还债务。采取债务债权对转的办法，以有效债权抵顶债务。在保证人员工资和正常经费的前提下，乡（镇）、村机动地发包收入和资金结余部分必须首先用于偿还拖欠农民的债务。用变卖闲置资产、产权转让收益、拍卖“四荒”收益等偿还债务。乡村借用的财政周转金，确无偿还能力的，按有关规定审批后予以豁免；乡村兴办企业形成的债务，应按有关规定积极申请办理停息挂账或核销。加强乡村财政、财务和资产管理，严格执行财会制度，乡（镇）政府不准为企业提供贷款担保和抵押，不准以乡（镇）政府和村级组织的名义举债兴办乡村公益事业，不准搞劳民伤财的“形象工程”、“政绩工程”，不得以任何理由发生新的债务。对不顾实际盲目举债的，要按照有关规定对相关责任人予以严肃处理。

　　（七）完善农村公益事业建设制度

　　调整支出结构，支持农村公益事业建设。财政资金重点向农村教育、文化、卫生、基础设施、生态环境等方面倾斜，新增的教育、文化、卫生等方面支出主要用于农村。

　　进一步完善“一事一议”筹资筹劳管理制度，明确议事范围、议事程序和资金管理。“一事一议”筹资筹劳仅限于村内农田水利建设、植树造林、修建村屯道路、改善环境卫生、文化娱乐活动等农民受益的事业。所议事项必须经村民会议或村民代表会议审议通过。完善“一事一议”财务管理和会计核算及村务公开制度，村民对集体议定项目必须认真履行，不得以任何理由拒绝出资出劳。各级农村经济管理部门要加强对村“一事一议”筹资筹劳使用情况的监督检查。除省级财政给予50%资金补助外，各区、县（市）要通过调整支出结构增加对村级公益事业的投入，有条件的区、县（市）财政要建立农村公益事业建设专项资金，用于农村集体公益事业建设。

　　（八）逐步建立和完善农村社会保障制度和新型农村合作医疗制度
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　　1.及时、足额发放五保供养经费。民政部门要按照《农村五保户供养条例》规定的程序和办法确认农村五保户，切实把好入口关，并实行动态管理。农村分散居住的五保户供养标准每人每年不低于1200元，集中供养五保户的生活费标准年人均不低于1500元。农村敬老院的其他支出，乡（镇）财政应予以保证。有条件的地方应适当提高分散供养和集中供养五保户的生活标准。

　　2.逐步建立农村最低生活保障制度。全面完成试点县（市）试点工作。将符合条件的农村贫困家庭全部纳入低保范围，对其年人均收入低于农村低保标准部分实行差额保障，并逐步扩大保障覆盖面，提高保障水平，规范保障制度。低保资金除省级财政负担外，由试点县（市）自行安排。其他区、县（市）也要根据本地区的经济发展和财力状况，积极推进试点工作。

　　3.逐步建立新型农村合作医疗制度和农村医疗救助制度。认真开展新型农村合作医疗试点，积极探索建立新型农村合作医疗制度的新路子，完善新型农村合作医疗管理体制、筹资机制和运行机制，确保农民受益。逐步建立农村医疗救助制度，对农村五保户、重点优抚对象、农村特困户等患重大疾病，给予适当医疗救助或资助其参加新型农村合作医疗。

　　（九）完善农村土地纠纷解决办法

　　严格执行《农村土地承包法》以及党和国家关于稳定完善土地承包关系的一系列法律、法规和政策规定，保持农村土地承包关系长期稳定，妥善处理当前土地承包中的各种矛盾和问题，切实保护农民合法权益。法定承包期内，任何组织和个人不得干预农民的生产经营自主权，不得违法调整和收回承包地，不得违背农民意愿强行流转承包地，不得非法侵占农民承包地。对农村土地纠纷问题，要进行全面排查，摸清情况，分析成因，分类解决。对群众反映强烈的少数乡村干部在土地承包中暗箱操作、仗权承包、偏亲向友、低价发包、中饱私囊等问题，要组织专门力量进行重点清查，及时纠正，严肃处理违法违纪干部。进一步完善和规范农村土地资源台账，加强土地承包档案管理和承包合同管理，加强法律、法规和政策的宣传教育，提高干部群众的法律意识和政策水平，减少土地纠纷的发生。

　　（十）进一步完善涉农收费管理制度

　　严格执行涉农收费审批许可制度，没有法律、行政法规依据，任何部门和单位不得擅自出台新的收费项目。对从事农业运输的农用车免收公路运输管理费、个体工商户ID卡收费、农机监理费中的农机驾驶员证审验费，对完全从事田间作业的拖拉机不收取养路费，对部分从事营业性运输的拖拉机从低核定缴费月数。任何部门和单位不得在农民建房、婚姻登记、计划生育、子女入学、农村户籍等管理过程中搭车收取其他费用。进一步落实涉农收费价格“公示制”和报刊订阅“限额制”。从今年9月起，农村中小学全部实行“一费制”。坚持不懈地开展农民负担专项治理工作，严厉查处各种乱收费行为，对有令不行、巧立名目、变相加重农民负担的单位和个人，坚决予以严肃处理。

　　四、实施步骤

　　（一）制定方案阶段（2004年8月1日至8月31日）。对全部免征农业税相关问题进行深入调查研究，明确指导思想、工作任务、时间步骤和组织领导等，制定工作方案，报省政府审批后实施。

　　（二）组织实施阶段（2004年9月1日至11月30日）。采取多种形式宣传改革政策，进行广泛动员，开展改革试点培训，基本完成各项改革任务。

　　（三）总结验收阶段（2004年12月1日至12月31日）。对全市全部免征农业税及相关配套改革情况进行检查验收。验收标准另行确定。

　　五、工作要求

　　（一）加强组织领导。成立市全部免征农业税改革试点工作领导小组，组长由市委副书记、市长石忠信担任，副组长由市委副书记邹新生和市委常委、副市长方世昌担任，成员由市农村税费改革领导小组有关成员单位组成。领导小组办公室设在市财政局，与市农村税费改革领导小组办公室合署办公，履行农村税费改革和全部免征农业税改革试点的综合协调职能。各区、县（市）也要相应成立领导小组及其办公室，负责本地区全部免征农业税改革试点的组织实施和综合协调工作。

　　（二）发挥职能作用。各有关部门要解放思想，开拓创新，从全市改革、发展、稳定的大局出发，坚持局部利益服从整体利益，积极支持和配合改革试点，形成工作合力，不得以任何理由影响试点工作。要成立专项推进组，在领导小组办公室的协调下，认真完成本部门承担的改革工作任务。加强对改革的督促检查。市政府将组成试点工作指导督查组，督促检查各区、县（市）改革工作，各区、县（市）也要抽调人员组成督查指导组，深入乡村开展指导、督查工作。

　　（三）注重思想教育。各地区、各有关部门要加强对基层干部的思想教育，引导干部群众关心、理解和支持改革，正确对待改革中的利益得失，注意调动和保护干部的工作积极性，紧紧依靠基层干部搞好改革。

　　（四）严肃工作纪律。各地区、各有关部门要认真执行改革试点工作纪律，改革前，机构、人员和资产一律冻结，不得突击花钱和调动人员；改革过程中，不得曲解政策，不得加重农民负担，不得煽动群众越级上访。对在改革中出现的违法违纪案件，监察机关要严肃查处。



浙江省人大常委会


浙江省物业管理条例
——(2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过)



　　第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。


第二章业主、业主大会和业主委员会

第五条业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
第八条物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。
业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算；业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。
第十一条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十三条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
第十四条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员的名单。
所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第十五条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十六条业主委员会每届任期为三年至五年。
业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。 第十七条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
第十八条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第十九条业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第二十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。


第三章前期物业管理

第二十一条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。
第二十二条建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十三条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第二十四条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第二十五条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。
第二十六条在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
第二十七条建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。
因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第二十八条物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。


第四章物业管理服务

第二十九条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第三十条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）专项维修资金的管理和使用；
（六）物业管理用房的管理和使用；
（七）合同期限；
（八）违约责任；
（九）解决争议的办法。
物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。
当事人对本条第一款第（四）项内容的约定，应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。
当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。 第三十一条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。
第三十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第三十三条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第三十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
第三十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第三十六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
第三十七条物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十六条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。
第三十九条街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。


第五章物业使用与维护

第四十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第四十一条业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
第四十二条经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
第四十三条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。
相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。 第四十四条禁止下列损害公共利益的行为：
（一）违法改变房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）擅自改建、占用物业共用部位；
（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
（六）超标排放有毒、有害物质；
（七）排放超过规定标准的噪声；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第四十五条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。 第四十六条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。
其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。
物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。 第四十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第四十八条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。 第四十九条专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定。
第五十条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解。
第五十一条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。


第六章法律责任

第五十二条违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第五十三条违反本条例第二十七条规定，建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由县级以上物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。
第五十四条违反本条例第五十一条第二款规定，建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。
第五十五条业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
第五十六条物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第五十七条违反本条例规定，物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）挪用专项维修资金或者保修金的；
（二）对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；
（三）不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的；
（四）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；
（五）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。


第七章附则

第五十八条本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人。
本条例所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。
本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。
本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。
第五十九条本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。
第六十条业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照本条例相关规定执行。
第六十一条本条例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止。