一房多卖执行案件的调查与处理/韩召峰

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 00:43:28   浏览:9647   来源:法律资料网
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一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多,一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润,将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押,为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看,有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行,有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋,案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形,有5件是法院判决房屋归申请执行人所有,在执行过程中,发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看,一房多卖有五种情形:
(一)二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定,买受人均未取得房产权证,其中一个已经占有使用,但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人,这类案件有4件,占25%。
(二)二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定,一个买受人取得房产权证,另一个虽未取得但已经占有使用,在执行过程中,因未取得房产权证但已占有使用的,拒不倒出房屋,法院判决此类执行倒出房屋案件有2件,占12.5%。
(三)先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效,并取得了房产权证,且被法院依法保护,但在诉讼至执行期间,被执行人(开发商)与后买受人(案外人)恶意串通,私下协议将房屋出售给后买受人,并且后买受人占有使用房屋,这类案件有5件,占31.3%。
(四)先买受人与出售人之间的买卖关系系合法,未取得房产权证,并占有使用,因买受人为另案被执行人,在执行过程中,买受人、出售人(开发商)与案外人三方恶意串通,将房屋协议给案外人,为原买受人逃避执行提供虚假协议,这类案件有3件,占18.8%。
(五)先买受人与出售人(被执行人)之间的买卖关系无效,后买受人的买卖关系合法,但先买受人已将房屋占有使用,法院判决先买受人倒出房屋,这类案件有2件,占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认,因为司法权属于上位权,即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形,买受人均未取得房产权证,但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认,其他买受人虽然占有使用权,但必须予以倒出,其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼,但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形,两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效,但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力,因为我国法律规定房屋产权以登记为准,登记所有人的效力大于事实所有人的效力,这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行,因此,未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋,交付给取得房产权证的买受人,然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形,如果查清属实,执行机构对后买受人(案外人)的异议不予审查,依照民事诉讼法及执行若干问题的规定,对后买受人和开发商直接认定为恶意串通,予以拘留、罚款,同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形,在执行阶段经常遇到有的被执行人(买受人)购买出售人的房屋,购买后并没有办理变更登记,主要是为了逃避法院的执行,依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》,对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋,在征得原产权登记人同意后,法院才可以查封,否则应通过诉讼来确认,但在实际操作过程中,售房人极易与购房人(被执行人)恶意串通,一种情况是另行协议出租给被执行人,另一种情况是将房屋协议出售给案外人,由案外人同被执行人之间协议租售,对于此种情况,法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查,同时赋予当事人和案外人诉权,若通过诉讼认定房屋归先买受人所有,法院执行机构应对出售人、案外人及买受人(被执行人)予以拘留、罚款。
对于第五种情形,是通过民事诉讼认定买卖合同的效力,已认定先买卖关系无效,后买卖关系有效,才判决先买受人侵权成立,因此,先买受人必须倒出房屋,交付给后买受人。
总之,从上文分析来看,一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段,一般应当是中止行政诉讼,先行审理民事争议,判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中,执行员发现一房多卖的情形,应先初步审查,如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审;如果案外人提出异议,执行人员应依法审查,同时赋予案外人诉权;如果发现是恶意串通进行假交易,必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

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最高人民检察院关于人民检察院自侦案件的起诉时限和免予起诉的几个问题的答复

最高人民检察院


最高人民检察院关于人民检察院自侦案件的起诉时限和免予起诉的几个问题的答复

1983年1月26日,最高检

各省、市、自治区人民检察院:
据湖南、四川、浙江等省检察院报告,当前在执行刑事诉讼法中,对检察院自侦案件的起诉时限、免予起诉案件能否没收违法所得、免诉后又改为起诉能否再次采取强制措施等问题,不够明确,要求我院给予答复。现根据法律规定的精神和各地实践经验,综合答复如下:
(一)关于检察院自行侦查的案件,侦查终结后的起诉时限规定问题。
检察院自行侦查的案件,侦查终结后,决定提起公诉或者免予起诉的时间,可比照刑事诉讼法第九十七条的规定,应当在一个月以内作出决定,重大、复杂的案件,可以延长半个月。
(二)关于检察院对于决定免予起诉的被告人,能否没收其违法所得财物或者予以罚款的问题。
检察院决定免予起诉的案件,对被告人违法所得的财物、违禁品和供犯罪所用的财、物应予收缴,但不得收缴被告人的其他财产。对应予收缴的财物,可在免予起诉决定书中载明,不必另作法律文书。
对已收缴的财物,应按照财政部(82)财预字第78号、91号文件的规定办理。至于检察院认为需要按照有关行政法规对被告人罚款时,可以建议有关部门予以罚款;认为需要没收财产或判处罚金时,应作出起诉的决定,提起公诉,由人民法院判处。检察院不得自行决定罚款、罚金和没收财产。
(三)关于原作出免予起诉的决定并已释放被告人,后又改为起诉的案件,能否再次对被告人采取强制措施的问题。
检察院对于作出免予起诉的决定并已释放在押的被告人,后发现由于处理不当等原因,需要改为起诉的案件,应作出撤销免予起诉的决定并向被告人宣布,然后向人民法院提起公诉。对已经释放的被告人,根据具体情况,认为有必要采取强制措施的,应作出逮捕的决定,重新予以逮捕或者采取其他强制措施。对于原来未采取强制措施的被告人,如果确有必要时,也可以采取强制措施。


新闻出版系统内部审计工作规定

新闻出版署


新闻出版系统内部审计工作规定
1994年8月5日,新闻出版署

第一章 总则
第一条 为了加强新闻出版行业的经营管理,健全自我约束机制,促进新闻出版事业的健康发展,根据《中华人民共和国审计法》和《审计署关于内部审计工作的规定》特制定本规定。
第二条 新闻出版系统内部审计工作是国家审计体系的组成部分。审计署驻新闻出版署审计局,负责指导新闻出版系统的内部审计工作。各级新闻出版行政管理部门的内审机构业务上受同级审计机关和上级新闻出版行政管理部门内审机构或审计机关派驻机构(以下简称上级审计机构)的指导;新闻出版系统企事业单位的内审机构(含专职审计人员,下同),业务上受上级审计机构的指导并向其报告工作。
第三条 新闻出版系统行政和企事业单位,要根据中央、国务院强化审计监督的精神和审计署《关于强化审计监督的意见》,结合本部门本单位经营管理工作的实际需要,设立内部审计机构或配备专职审计人员。
第四条 新闻出版系统内部审计机构在本部门、本单位主要负责人的直接领导下,依照国家法律、法规、政策和各级新闻出版行政管理部门制定的规定、制度、办法,对本部门、本单位及其所属单位的经济活动、财务收支和经营成果独立行使审计监督。
第五条 各部门、各单位必须重视和加强审计工作。要定期研究部署和检查内部审计工作,听取工作汇报,及时批复审计报告,督促执行审计决定,并检查审计决定的执行情况。

第二章 审计机构和审计人员
第六条 根据国家有关规定,新闻出版系统下列单位应设置独立的、与本单位财务机构相同级别的内部审计机构:
(一)凡审计机关未设派驻机构的各省(区、市)新闻出版行政管理部门;
(二)各级新闻出版部门所属的国有出版企业集团,大、中型企业;
(三)各级新闻出版部门所属的国有出版社和财务收支金额较大的事业单位可设内审机构或专职审计人员;
(四)各级新闻出版部门所属的其他企事业单位可根据实际需要设立内部审计机构或专职审计人员。
第七条 新闻出版系统应根据本部门、单位审计工作任务,配备相应审计人员。
各级新闻出版主管部门内部审计机构的设置和人员编制,应分别报请各级人民政府批准;所属企业事业单位内部审计机构的人员编制,在本单位总编制内解决。
第八条 新闻出版系统从事内部审计工作的人员应具备执行审计工作所需要的专业知识及完成审计任务的技能,并保持相对稳定。
第九条 新闻出版系统内部审计机构主要负责人的任免、调动,应事先征求上级审计机构的意见。
第十条 内部审计人员专业技术职务的评定,按照国家和主管部门的有关规定办理。
第十一条 新闻出版系统内部审计人员要遵守职业道德,依法审计,忠于职守,坚持原则,客观公正,廉洁奉公,保守秘密,不得滥用职权,徇私舞弊,玩忽职守。
第十二条 新闻出版系统内部审计机构和审计人员依法独立行使职权,受法律保护。任何单位和个人不得阻挠,不得打击报复。

第三章 内部审计的主要任务和范围
第十三条 新闻出版系统内部审计机构对本单位及其所属单位下列事项进行审计监督:
(一)财务收支及预决算;
(二)有关经营活动的内部财务核算办法及其经济效益;
(三)资产的保值增值、管理、使用;
(四)各项专项资金的提取、使用;
(五)预算外资金的管理和使用;
(六)外汇的收支管理;
(七)固定资产投资项目的立项、可行性和投资效果以及项目的资金来源和预决算;
(八)对外投资的可行性、合法性及投资效益;
(九)重要经济合同签订的可行性、合法性、效益和执行情况,以及审计范围内的其他事项;
(十)承包或租赁业务的财务收支及有关经济活动;
(十一)所属单位的法人代表离任及其单位撤销、合并;
(十二)国家财经法纪、行业性法规执行情况和内控制度的健全、严密、有效及执行情况;
(十三)上级交办或委托以及本单位确定的其他审计事项。
第十四条 内部审计机构负责本单位及其所属单位的审计评价工作。
第十五条 内部审计机构对本系统行业管理中重大的带倾向性的财务收支进行审计调查,并配合审计机关或上级审计机构进行专题调查。
第十六条 内部审计机构要宣传贯彻财经、审计法规,建立健全内部审计制度,组织培训审计人员,指导所属单位内部审计工作。
第十七条 内部审计机构负责向本单位领导、上级审计机构和审计机关报送审计工作计划、报告、统计报表等资料。

第四章 内部审计机构的职权
第十八条 新闻出版系统内部审计机构的主要职权是:
(一)根据工作需要,要求所属单位和被审计单位按时报送财务计划、预算、决算、会计报表和有关文件、资料;
(二)检查被审计单位的会计凭证、帐簿、报表、合同协议、资金、财产,查阅有关文件资料和收集有关经济信息等;
(三)参加本单位及其所属单位有关出版、印刷、发行、教育、科研、外事、财务、劳资、版权管理等业务会议,了解情况;
(四)对审计过程中的有关事项,向有关单位和人员进行调查并索取证明材料;
(五)根据强化审计监督的要求,提出改进管理、提高社会效益和经济效益的建议。对严重违反财经法纪和造成严重损失浪费的单位及有关人员,提出追究责任的建议和经济处罚措施;
(六)对阻挠、破坏审计工作以及拒绝提供有关资料的,经单位领导批准,可以采取封存帐册和冻结资财等临时措施,并提出追究有关人员的责任的建议;
(七)对审计工作中发现的重大事项和重大违反财经法纪的问题,可以直接向上级审计机构和审计机关报告;
(八)监督检查经领导批准的审计结论和处理决定的执行情况;
(九)内部审计机构所在单位可以在管理权限范围内,授予内部审计机构经济处理、处罚权。
第十九条 新闻出版系统内部审计机构和内部审计人员应参与的工作:
(一)参与制定本部门、本单位有关经济管理方面的规章制度;
(二)参与年度财务收支计划、固定资产投资计划、经费收支预算的拟订及分配、竣工项目的验收等工作;
(三)参与深化改革中有关经济事项的会议以及重大经济事项决策的可行性研究、论证工作等。

第五章 内部审计工作主要程序
第二十条 新闻出版系统内部审计机构根据上级主管部门和审计机关的部署及本单位的具体情况,拟订审计工作计划,报经主管领导批准后实施。
第二十一条 确定审计事项后,实施审计前应通知被审计单位。
第二十二条 对审计中发现的问题,可随时与有关部门、单位和人员交换意见;审计终了,提出审计报告,征求被审单位意见后,作出审计结论和决定,报经本单位领导人批准后下达。审计处理决定被审计单位和有关单位必须执行。
重大事项的审计报告、审计结论和决定应报送上级审计机构和有关审计机关备案。
第二十三条 被审计单位对审计结论和决定有异议时,可在收到审计结论和决定之日起15日内,向审计机构所在单位领导人或上级主管部门内审机构提出书面复议申请或申诉,上级内审机构和单位领导人应当根据国家有关法规和政策在30日内(如遇特殊情况可适当延期)作出是否复议或者更改的决定,并报有关审计机关备案。
第二十四条 内部审计机构对办理的审计事项结束后,必须及时建立审计档案,按照有关规定进行管理。

第六章 法律责任、处罚与奖励
第二十五条 内部审计机构对违反本规定,有下列行为之一的单位或个人,可根据情节轻重,提出警告、通报批评、行政处分、经济处罚等建议,报请单位领导或监察等有关部门处理:
(一)拒绝提供有关文件、凭证、帐簿、报表、资料和证明材料的;
(二)阻挠审计人员行使职权,抗拒、破坏监督检查的;
(三)弄虚作假、隐瞒事实真相的;
(四)拒不执行审计结论和决定的;
(五)打击报复审计人员和检举人的。
第二十六条 对违反本规定,有下列行为之一的审计机构或审计人员,其所在单位可根据情节轻重,处以罚款、给予行政处分或提请有关部门处理:
(一)利用职权,谋取私利的;
(二)弄虚作假,徇私舞弊的;
(三)玩忽职守,给国家和单位造成重大损失的;
(四)泄露国家机密的。
第二十七条 对有违反本规定第二十五条、第二十六条所列行为,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 内部审计机构对模范遵守财经法纪、社会效益和经济效益显著的单位以及认真维护财经法纪的个人,可向本单位领导人提出表扬和奖励的建议。
第二十九条 内部审计工作实行定期考核制度。内部审计机构所在单位或上级主管部门审计机构,对工作成绩优异的内部审计机构和审计人员,应给予表扬和奖励。

第七章 附则
第三十条 各级新闻出版行政管理部门和单位可以根据本规定,结合本部门、本单位的实际情况,制定具体实施办法,并报上级审计机构和同级人民政府审计机关备案。
第三十一条 新闻出版系统集体经济组织的内审工作,参照本规定执行。
第三十二条 本规定由新闻出版署负责解释。
第三十三条 本规定自发布之日起施行。1987年5月27日发布的《新闻出版署内部审计工作暂行办法》〔(87)新出审字第357号〕同时废止。